Mirta Levin y Pablo Trivelli en Seminario CPAU

En el marco del Seminario “Desarrollo Inmobiliario y Ciudad” que está dictando, hasta fines de octubre, el Instituto de Desarrollo Inmobiliario del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) en su sede, disertaron la arquitecta Mirta Levin, secretaria de Planeamiento de la Municipalidad de Rosario y el economista chileno Pablo Trivelli.

La funcionaria rosarina comentó los nuevos desafíos de la gestión local, sus modalidades y logros, los procesos de concertación y los modelos de captación e inducción de la inversión para el financiamiento del desarrollo urbano.
Básicamente insistió en dos conceptos fundamentales para la gestión exitosa: las normas “deben ser una herramienta para planificar y no un impedimento para gestionar” y la “generación de confianza, que abre las puertas para generar una permanente concertación público-privado”.
Levin reiteró en varios momentos de su charla que “es imprescindible, un profundo cambio de mentalidad, en la planificación urbana”.En la actualidad, no sorprende la infraestructura urbana necesita de financiamiento y que el sector público en la mayoría de los casos no puede aportarla por razones presupuestarias, sobre todo cuando se depende de los fondos de la coparticipación federal, por lo que resulta fundamental procurar que los inversores privados inviertan en nuevos desarrollos.

En Rosario, “en el último año participaron todos los actores del planeamiento urbano en múltiples audiencias públicas, y Poder Ciudadano monitoreó todo el proceso, inclusive proactivamente participaron expertos internacionales”, enfatizó Levin.

La Secretaria de Planeamiento introdujo un concepto innovador, en su disertación: la compensación, ejemplificando que “si un desarrollista es beneficiado con un mayor FOT por un cambio de norma, deberá compensar al municipio y subsidiar otras áreas de la ciudad que se buscan preservar”.
Respecto del Plan Urbano general de Rosario, insistió que: “tuvimos que revisar el cuerpo normativo completo, temas legales, técnicos, y físicos, pero en simultáneo diseñamos un Plan Estratégico (pactos sociales, multisectoriales, aspectos físico-ambientales, etc.), y Normas Urbanísticas Específicas (uso del suelo, tejido urbano, convenios con urbanizadores, y planes de detalle)”.

El Plan Urbano le otorgó a Rosario, riqueza para la Ciudad; contó con normas particulares y abordaje de los problemas en diferentes escalas: hizo más énfasis en la gestión, en que el urbanismo fue la “vedette”; captó los beneficios de las zonas fuertes de desarrollo, para que subsidien a las zonas débiles con menos recursos; incorporó al inversor privado en el proceso de concertación y recreó la confianza rompiendo los prejuicios que tenía de larga data con el sector privado”.

El caso chileno
El economista urbano Pablo Trivelli abordó los mecanismos de participación público-privado, sus articulaciones jurídicas, los modelos de financiamiento y roles de cada actor, en el engranaje del mercado inmobiliario orientado a la problemática de la vivienda.
Los fondos de pensión mueven u$s 100.000 en proyectos inmobiliarios en Chile.

“El activo más grande de una ciudad es su gobierno”, fue un concepto que remarcó varias veces.

Trivelli explicó que el 50% de la población de América Latina vive en sólo 52 ciudades, siendo uno de los casos más extremos, la Ciudad de Panamá, que alberga el 72% de la población total de su país. Este dato adquiere relevancia porque ya se ha demostrado la correlación entre el grado de urbanización de los países y el ingreso per cápita.

Un fenómeno que no se detiene es la migración del campo a la ciudad en América Latina: en 1925, el 25% de la población vivía en ciudades y en el 2000 llegó al 75%. “La proyectada al 2050 señala un increíble aumento de octogenarios y pocos jóvenes por lo que hay que comenzar a pensar en productos inmobiliarios (nadie lo está haciendo)”, enfatizó Trivelli.

La principal fuente de ganancia en el negocio inmobiliario está en la plusvalía de la tierra. En Santiago (Chile) la tierra para construir costaba en los 80, u$s 20, el m1 y hoy cuesta u$s 280 el m2. Este es el principal obstáculo para la construcción de viviendas sociales en zonas consolidadas de la ciudad porque “los precios empujan a las clases más pobres, más lejos de la ciudad’.

por Sofía Wachler