Claves 2012 para la inversión inmobiliaria

Claves 2012 para la inversión inmobiliaria

Claves 2012 para la inversión inmobiliaria

Claves 2012 para la inversión inmobiliaria

Crecimiento de la inversión versus reducción de la rentabilidad
Finalizado el año 2011, el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities volvió a poner en evidencia que continúa el crecimiento sostenido de la inversión inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. En este sentido, los últimos datos relevados por el Monitor de Inversiones mostraron que los niveles de inversión alcanzados en 2011 superaron a los de 2007, previos a la crisis de 2008/2009. Al respecto, se monitorearon 792 nuevos edificios de vivienda multifamiliar de más de 3 pisos (información relevada por el sistema y disponible para los usuarios de Urbeos·Cities) frente a los 775 edificios residenciales efectivamente iniciados durante el año 2007 en CABA. Asimismo, frente a los datos relevados durante el año 2010, el incremento en el nivel de edificación alcanzó el 25%. (Ver Gráfico Nº1)

Sin embargo, si bien el repunte de la inversión entre 2009-2011 fue muy importante, pudo verificarse en el sistema Urbeos·Cities una leve desaceleración hacia fines de 2011, descubriendo algunas cuestiones que afectaron al mercado inmobiliario. Al respecto, las subas en los costos de la construcción y en las incidencias de los terrenos produjeron una reducción en los márgenes de rentabilidad de los desarrollos. Dependiendo de la zona analizada y del tipo y calidad constructiva, el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities muestra actualmente que la relación incidencia de la tierra/precio de venta (a estrenar) puede superar en algunos casos el 31%.

Esta situación se combina con precios de venta más estabilizados que reducen la posibilidad de ajuste frente al aumento de los costos. Al respecto, el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities había registrado aumentos promedio del orden del 20,3% para el año 2010 mientras que, finalizado el 2011, los incrementos promedio no superaron el 14,4%.

Se amplían las zonas de inversión
Frente a este contexto donde deben convivir costos de construcción e incidencia de la tierra en aumento, precios de venta estabilizados y una demanda acotada a los segmentos de mayor poder adquisitivo, los desarrolladores inmobiliarios han comenzado a ampliar las zonas de inversión, buscando nuevos mercados que permitan contrarrestar la incidencia del terreno.

En este sentido, durante 2011 el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities mostró un aumento del 6,2% de la superficie afectada por la construcción de edificios residenciales multifamiliares nuevos respecto de la utilizada en 2010. Así, mientras en 2010 el 23,3% de las manzanas aptas para construcción recibió al menos una obra de más de 3 pisos de altura, en 2011 ese valor ascendió al 29,5%. Entre los barrios más buscados por los desarrolladores durante 2011, Palermo (11,7%), Vila Urquiza (9,17%), Caballito (8,72%) y Belgrano (7,80%) siguen ocupando los lugares más destacados. Sin embargo, Flores (7,34%) y Núñez (6,88%) se posicionaron como nuevas opciones que dan cuenta de la necesidad de extender los límites de aquellas zonas donde las incidencias son muy elevadas (Caballito en el primer caso, y Belgrano, en el segundo). (Ver Gráfico Nº 2)

Esta búsqueda de nuevas zonas queda en evidencia en el incremento que reportó durante 2011 el uso del Buscador de Nuevas Localizaciones para Inversiones Inmobiliarias del sistema Urbeos·Cities, cuyas consultas crecieron en un 47,6% respecto de 2010. Dentro de esta herramienta, la búsqueda de nuevas áreas según incidencias y precios de venta en combinación con las variables de accesibilidad y nivel socioeconómico, fueron las más utilizadas por aquellos usuarios que trabajan en el desarrollo de nuevos emprendimientos.

Ajustes de precios y proyectos arquitectónicos
Otra cuestión no menor que también quedó a la vista en el uso del las herramientas del sistema Urbeos·Cities durante 2011, fue la importancia que el diseño del proyecto ejerce sobre la optimización de los precios de venta y alquiler. En este caso, la utilización de la herramienta de Tasación de Departamentos a la venta reportó un incremento del 38% respecto de 2010, permitiendo entender cómo el diseño arquitectónico de cada unidad se transformó en una cuestión fundamental al momento de optimizar el precio final de venta del metro cuadrado por parte de los desarrolladores inmobiliarios. (Ver Gráfico Nº 3)

Asimismo, el uso de la nueva herramienta para Tasación de Alquileres de Departamentos del sistema Urbeos·Cities (la cual incorpora un módulo especial para cálculo de rentabilidad anual) permitió verificar cómo el valor de las expensas juega un rol determinante al momento de diseñar un proyecto inmobiliario y de buscar potenciales compradores. Bajas expensas potencian cada vez más la oferta frente a posibles inversores que deseen, posteriormente, alquilar su unidad.

Accesibilidad a la vivienda y ampliación de la demanda, cuestiones pendientes para 2012
Sobre la totalidad de los nuevos desarrollos residenciales relevados por el sistema Urbeos·Cities durante 2011, el 59,4% correspondieron a emprendimientos de categoría, mientras que sólo el 40,6% restante fueron desarrollos residenciales de construcción tradicional. Estos valores, comparados con los de 2010, muestran que la edificación de categoría continúa ganando terreno (7% más respecto de 2010) en relación a los desarrollos de calidad tradicional.

Esta situación provoca la contracción de una demanda cada vez más concentrada sobre el segmento ABC1 de mayor poder adquisitivo. Al respecto, el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities mostró durante 2011 que el precio promedio para desarrollos residenciales “de categoría” rondó los 2.645 dólares por metro cuadrado, llegando a superar los 5.500 U$S/m2 en zonas como Puerto Madero. Sin embargo, el Mapa de Precios también dejó en evidencia los altos precios en los desarrollos de construcción “tradicional” donde, en promedio, los valores rondaron los 1.975 dólares por metro cuadrado y llegaron, en algunas zonas, a los 2.400 U$S/m2.

En ambos casos, queda claro que los actuales precios de venta del metro cuadrado cada vez funcionan, en mayor medida, como una barrera para los sectores medios. En este sentido, si bien la falta de créditos hipotecarios accesibles es una fuerte razón que imposibilita el acceso a la vivienda del segmento C2, no puede desconocerse que aún con alternativas de financiamiento más adecuadas, futuros aumentos sobre los actuales precios podrían resentir el crecimiento del sector durante 2012.

Reflexiones finales para 2012
Dentro de este contexto, el 2012 aparece como una nueva oportunidad para la inversión inmobiliaria (sustentada en el crecimiento sostenido del sector durante los últimos 2 años), al mismo tiempo que un desafío donde algunas cuestiones deberán ser revisadas con el objetivo de mantener la tendencia positiva.

En primer término, la búsqueda de localizaciones alternativas para contrarrestar los efectos de la incidencia de los terrenos (evitando también el impacto negativo que genera la concentración de obras sobre algunos barrios de la ciudad) se plantea como una cuestión inevitable. En esta línea, continuar extendiendo las zonas de inversión debería ayudar a bajar los costos de la tierra, recomponer los márgenes de rentabilidad y bajar los precios de venta, garantizando de ésta manera un proceso de renovación urbana más equilibrado en la ciudad.

En segundo lugar, la optimización del diseño arquitectónico aparece como otra cuestión a ser tenida muy en cuenta dentro de un mercado cada vez más competitivo. Optimizar el precio de venta del metro cuadrado, ofrecer opciones de vivienda de adecuada calidad y espacialidad teniendo en cuenta el entorno urbano, el nivel socioeconómico de la zona y la cantidad de clientes potenciales dentro del radio de influencia del emprendimiento, son cuestiones que no deberán pasarse por alto y cuyo impacto en la posterior comercialización de un emprendimiento serán determinantes.

Finalmente, resulta necesario recuperar al segmento medio de la población como clientes potenciales indispensables para sostener el crecimiento del sector. Alcanzar precios de venta acordes a la realidad económica de un segmento que necesita de la estabilidad de los precios para poder acceder a la vivienda, queda como el gran desafío pendiente para 2012 y, muy probablemente, una de las claves para mantener la expansión del mercado inmobiliario.

Fuente > http://urbeos.com/

Fuente: Claves 2012 para la inversión inmobiliaria

• Los valores para el mes de Agosto de 2011 son:
Estándar Básico: $1.841,20.-
Estándar Superior: $2.734,.
Alta Gama: $ 3.678.-

Cada categoría se define de acuerdo a las características de calidad en cuanto al tipo de terminaciones (mobiliario, alfombra, iluminación, cielorrasos, etc.) e instalaciones técnicas (cableado de voz y datos, aire acondicionado, control de accesos, seguridad, etc).

La información completa (cuadros comparativos, rubros cotizados por categoría y definición de los modelos) está disponible en www.contract.com.ar/indices.php

Fuente: Índice Contract, Agosto 2011

Nivel de Actividad
Para el próximo trimestre que abarca los meses de julio agosto y septiembre de 2011, el 46,67% de los consultados asegura que evolucionará la actividad de su empresa, lo que significa una baja de expectativas en comparación al año pasado de casi el 20%. A su vez, el 40% afirma que el nivel de actividad se mantendrá, lo que significa una suba de estabilidad respecto al año anterior en donde sólo el 27% aseguraba estabilidad. Y casi en la misma proporción en relación al año pasado el 13,33% prevé que disminuirá. Estos datos generados demuestran en relación a las expectativas del nivel de actividad de los consultados, que hay una tendencia pareja entre la estabilidad y la concreción de nuevos lanzamientos para el tercer trimestre del año. Respecto a las causas que podrían hacer disminuir el nivel de actividad, en idéntica proporción se adjudica la responsabilidad a la caída de la actividad económica (28,57%), la inestabilidad en los precios (28,57%), y la falta de créditos (28,57%). En relación a la participación de la ejecución de las obras públicas y obras privadas de los consultados, las variables de la ausencia de obras públicas, la falta de inversión en las obras privadas, y el encarecimiento de créditos fueron las menos tomadas en cuenta. Para este tercer trimestre (julio / agosto / septiembre) el 86,67% de las empresas encuestadas lanzará nuevos proyectos, mientras que el 13,33% está en duda o no lo realizará. Es significativa la tendencia al crecimiento de las inversiones en el sector de Real Estate, como refugio ante la inestabilidad económica e incertidumbre política.

Personal Ocupado
El 66,67% de los encuestados prevé, que en cuanto a la cantidad de personal ocupado no cambiará respecto al semestre pasado, un porcentaje similar al mismo período de 2010. Mientras tanto, más del 33% asegura que aumentará, lo que significa un leve aumento en cuanto a expectativas. Por otra parte, el 66,67% de los encuestados no manifiestan problemas para satisfacer las demandas de su personal permanente o contratado. Quienes si las manifiestan, se refieren en su mayoría al personal profesional (27%) de la empresa, y en menor porcentaje capataz de primera (7%) y técnico (7%).

Créditos
Con respecto a las necesidades crediticias de las empresas en este tercer trimestre, las respuestas fueran variadas. En esta oportunidad el 33% espera que evolucionen sus necesidades.
crediticias para este trimestre marcando una baja de expectativas en relación al año pasado, mientras que el 8% manifiesta que disminuirá su necesidad crediticia. El 25% no ve variaciones a corto plazo, el 17% de los consultados no toma créditos y por otro lado, se manifiesta la imposibilidad del acceso al crédito con el 17%. El 26% de las empresas toma sus créditos a través de inversores privados y preventas, el 22% en los bancos privados nacionales y el 19% por el mercado de capital. En similitud de porcentaje hay empresas que satisfacen sus necesidades de crédito a través de bancos públicos (11%) y bancos privados extranjeros (11%). En el momento de consultarles sobre si creen en que habrán nuevas líneas de crédito hipotecario para impulsar el sector medio de la población, durante el trimestre que abarca julio / agosto / septiembre, más del 83% de los consultados manifiesta su desconfianza.

Valor de la tierra | propiedades | lotes
Respecto a este tercer trimestre, según la mayoría de los consultados el valor de la tierra no aumentará (72,73%), mientras que el 27,27% asegura que aumentará. Sobre este último dato casi el 37% adjudica esta consecuencia al poco stock de tierras con buena locación, el 31% a otras causas, el 19% a la inestabilidad económica y el 13% al encarecimiento del costo de la obra. En consecuencia, se puede interpretar como la variable determinante sobre valor de la tierra, la escasez de la misma como tendencia del mercado en zonas urbanas. En torno al mismo trimestre, en el caso de las propiedades, son muy parejas las respuestas, el 54,55% de los encuestados visualizan que aumentará su valor, y el 45,45% afirma que no variará. De los que piensan que aumentará su valor, adjudican como factores la inflación (38%), el encarecimiento del stock de la obra (25%), y un empate entre el poco stock de propiedades (6%) y la inestabilidad económica (6%). Con respecto a la misma variable de propiedades en relación al 2010, había una tendencia en alza del valor más importante, donde se veía claramente una tendenciay la causa principal era el marco inflacionario, que en este caso se repite. En cuanto al valor de los lotes, es significativa la tendencia que marca la estabilidad en el valor de los mismos, el 63,64% asegura que no habrá cambios. Una tendencia que quiebra la tendencia anterior de suba en relación al 2010. Mientras que el 36,36% visualiza una suba a causa de los siguientes factores: marco inflacionario (29%), inestabilidad económica (7%), y el encarecimiento del costo de obra (14%).

Zonas de Inversión
En esta oportunidad las zonas con mayor desarrollo inmobiliario se encuentran en las franjas ya consolidadas. Zona norte de la Provincia de Buenos Aires fue una de las elegidas (13%) y el barrio porteño de Palermo (13%). Con el 9% Belgrano se convirtió en el segundo barrio y Puerto Madero tercero con el 6%, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires elegidos para el desarrollo inmobiliario. Barrio Norte (3%) y Caballito (3%), con idénticos porcentajes obtuvieron el 4 lugar en esta muestra. Y la muestra marca un 13% que está invirtiendo en otras zonas de capital federal no nombradas en el cuadro. Zona Oeste obtuvo el segundo lugar con el 3%, en relación con zona norte y zona sur. La Ciudad de Rosario con un 9%, se destaca del resto del interior y entra en las zonas consolidadas para la inversión, seguida por Mendoza (3%), Córdoba (3%) y Río Negro (3%) con idénticos porcentajes. Como observación se están abriendo nuevas zonas de inversión, según la muestra un 9% está invirtiendo en otras zonas no nombradas. Respecto al exterior del país, Uruguay es elegido por más del 13 % de las empresas socias, por lo que se advierte una regionalización del mercado inmobiliario. Casi partiendo de la misma tendencia del análisis de las zonas de inversión ya consolidadas, los barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que se consideran más rentables por los consultados son: Palermo (11%), Puerto Madero (7%), Belgrano (7%) y Barrio Norte (4%). Hay un 19% que está mirando otras zonas más rentables en Capital Federal, de las que figuran en el recuadro. Del interior Rosario (11%) es la ciudad elegida, seguida de Mendoza (4%) y Río Negro (4%). También en el interior del país sucede lo mismo hay un 11% de las respuestas a zonas rentables que no están en el recuadro. Con respecto a la zona norte (11%) sigue siendo la franja más consolidada en rentabilidad, y le sigue la zona oeste (4%). Y como dato último para el exterior del país, Uruguay sigue siendo el elegido con un 4%.  Analizando las zonas de inversión donde están construyendo, y cuáles de estas zonas consideran los encuestados como franjas más rentables para invertir, se visualiza que ya hay un 22% que se encuentra construyendo en zonas nuevas de inversión, de las no llamadas franjas consolidadas, y que un 30% de los votantes están analizando nuevas zonas emergentes de rentabilidad tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en el interior del país. Mientras que para el exterior, solo consideran Uruguay.

Nivel de Actividad: m2
En este punto se consultó a los encuestados sobre la cantidad de m2 desarrollados durante el 2010, los avanzados hasta junio de 2011 y los que se prevén alcanzar al terminar el año actual. Según las cifras proporcionadas de m2 construidos hasta el momento y los que prevén a corto plazo, el 2011 concluirá con un alza del 32 % promedio con respecto al 2010.

Sobre la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)
La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina (CEDU) es una entidad sin fines de lucro, fundada en Buenos Aires en el año 2001, que nuclea a las principales empresas de la Argentina dedicadas al desarrollo integral de proyectos relacionados con el Real Estate local e Internacional. Nuestra visión es ser un lugar de debate de ideas y propuestas, con el claro objetivo de posicionar a la Argentina como uno de los principales actores a nivel mundial en materia de Real Estate; y buscamos promocionar la inversión privada contribuyendo a mejorar el nivel profesional y empresarial de la actividad. Más de 40 empresarios y ejecutivos dedicados al desarrollo y gestión de negocios y activos inmobiliarios, son socios de la cámara, y participan con el objetivo de contribuir al crecimiento sustentable del mercado de Real Estate y a la profesionalización permanente del sector basándose en valores tales como el compromiso, la vocación y la excelencia. Las empresas que conforman hoy día la Cámara son los principales players del mercado local, las cuales proyectan y dirigen los emprendimientos inmobiliarios de mayor envergadura del país. Aspa S.R.L., Ayres De Pilar, Brenna, BW-Group S.A., Buenos Aires Golf Club, Caputo, Clodinet S.A., Continental Urbana S.A.J., Club De Campo Gran Bell, Creaurban, Cyrsa S.A. (Irsa – Cyrela), Dalkia, Dypsa International, El Porteño Apartments, Estudio Fornieles, Euromayor S.A., Ges Desarrollos, Grupo Ecipsa, Grupo Edisur, Fernández Prieto & Asoc., Frali S.A., Grupo Château, Grupo Farallón, G&D Developers, Grupo Monarca, Irsa, J.P. Urruti, Nordelta, Obras Civiles S.A, Pentamar, Pinamar S.A., Promenade Desarrollos S.A., Promira Desarrollos Inmobiliarios, Raghsa S.A., Rossetti, Salvago, San Isidro Agropecuaria, Starnova S.A., Tglt S.A., Village Cines, Vizora S.A., Urbanización Las Victorias.

Fuente: Indicador CEDU, 1er Informe 2011

Dentro del marco de la exposición se realizó la 3ª edición del Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias, un ámbito único y exclusivo donde participaron los más destacados oradores para brindar su visión estratégica sobre las tendencias y novedades del Real Estate de Argentina y de la región. Entre los disertantes estuvieron: Federico Weil (TGLT), Alberto Fernández Prieto (Fernández Prieto & Asoc.), Issel Kiperszmid (Dypsa International), Gonzalo Monarca (Grupo Monarca) y Héctor Salvo (Raghsa).

Expo Real Estate: Panel CEDU

Expo Real Estate: Panel CEDU

Los developers asociados a la CEDU participaron de diferentes paneles en la Expo Real Estate 2011 y expresaron su visión sobre el mercado actual. Dentro del marco de la exposición se realizó la 3ª edición del Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias, un ámbito único y exclusivo donde participaron los más destacados oradores para brindar su visión estratégica sobre las tendencias y novedades del Real Estate de Argentina y de la región. Entre los disertantes estuvieron: Federico Weil (TGLT), Alberto Fernández Prieto (Fernández Prieto & Asoc.), Issel Kiperszmid (Dypsa International), Gonzalo Monarca (Grupo Monarca) y Héctor Salvo (Raghsa), entre otros.

En el panel Desarrollos inmobiliarios exitosos en el mercado actual – la visión de los líderes los speakers se refirieron al escenario político luego de las elecciones primarias. Héctor Salvo, gerente general de Raghsa, opinó que el triunfo del oficialismo se visualiza un resultado similar para las elecciones de octubre, lo que no traerá cambios en las modalidades políticas. Alberto Fernández Prieto, director de Fernández Prieto y Asoc. coincidió con Salvo y agregó que la mirada de la empresa está en los barrios de San Telmo, Barracas y Monzerrat, “zonas que fueron impulsadas por los proyectos que se generaron y continúan en Puerto Madero. En línea a esto, Issel Kiperszmid, director de Dypsa International, aseguró que “nos encontramos en un período de empresas de stock”, donde el acopio de materiales y tierras son la clave.

Por su parte, Gonzalo Monarca, Presidente de Grupo Monarca, se refirió al corredor norte y a los emprendimientos que la empresa está llevando a cabo y la necesidad de viviendas que requiere la zona. Respecto a la figura del fideicomiso, Salvo afirmó que desde Raghsa apuestan a la figura del desarrollador, al igual que Fernández Prieto que manifestó que no lo utilizan porque apuestan a los grandes emprendimientos. Sobre este tema, Monarca aseguró: “la clave es acopiar la mayor parte de la obra, entre un 50 % y 60 %; el 40 % restante se maneja con las ventas”. Dypsa es una empresa que utiliza ambas figuras para sus proyectos.

El panel respondió qué opinan sobre el bajo costo de una propiedad en Miami en comparación con los costos en Argentina. Los cuatro exponentes coincidieron que los valores actuales en Miami son resultado de su propia oferta y demanda y que no deben comprarse con la realidad argentina. La Expo Real Estate Argentina 2011 fue auspiciado por Argenprop y diario Clarín como Main Sponsors; IRSA como Sponsor Premium, Banco Provincia como Sponsor Principal y con el apoyo de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Fuente: Expo Real Estate: Panel CEDU

1) El inversor busca la rentabilidad. Esto puede parecer una obviedad, pero lo cierto es que el mayor retorno de la inversión de una propiedad se encuentra adquiriéndola en la etapa de preventa.

En esta etapa, la venta muchas veces se basa en el conocimiento previo del desarrollista y la confianza en el proyecto. Generalmente este tipo de cliente se informa a través de sus redes de contactos (muchas veces, el emprendimiento surge de ese mismo grupo de interés) o directamente porque la empresa comercializadora tiene una buena base de datos segmentada, que utiliza para envíos de news-letters específicos, y para coordinar entrevistas personalizadas mediante llamados telefónicos puntuales ofreciendo el producto. En ciertos casos, las propiedades en preventa se anuncian también en el diario, muchas veces haciendo publicidad de impacto visual con media página o páginas enteras, o haciendo referencia de “últimas unidades en preventa”. Pero mayormente, los medios de comunicación para llegar a este tipo de cliente suelen ser segmentados.

2) El comprador particular, por su parte, compra un inmueble en el final de obra o ya terminado, porque responde a otro tipo de necesidad y objetivo. En general, este tipo de cliente busca una propiedad para utilizarla. Y se informa de las ofertas disponibles a través de muchos medios de comunicación, como el diario, carteles en la vía pública, el material de comunicación de la inmobiliaria -como la vidriera, folletos o revistas impresas-, y cada vez más, mediante la navegación en los portales de inmuebles en Internet, como nuestro sitio www.aestrenar.com.ar o la web www.interwin.com.ar. Lo que estos medios de comunicación tienen en común es su masividad.

Si lo vemos del lado del comprador, cada tipo de cliente y sus objetivos primordiales para la compra generan una manera distinta de comunicar y vender el producto. Al inversor le interesa lo relativo a la rentabillidad y los fideicomisos, por ejemplo, mientras que el comprador particular observará con mayor atención las comodidades del inmueble con las cuales luego habrá de vivir. Si lo vemos del lado del desarrollista, tendremos que analizar específicamente cuales son las necesidades y la velocidad de venta que necesite. Como decíamos al inicio, en el sector de Real Estate hay distintos tipos de clientes, que a la hora de comprar una propiedad buscan diferentes cosas. Para llegar a ellos es fundamental trabajar de una manera profesional, conociendo sus objetivos para determinar qué tipo de inmueble ofrecerles y en qué etapa del mismo, a través de qué tipo de medios y cómo comunicarlo.

Más información > www.interwin.com.ar

Fuente: Real Estate: un medio de comunicación para cada tipo de cliente

Eduardo Elsztain, Presidente de IRSA
Soy optimista respecto del año que viene en la Argentina, en general, y para el real estate en particular. Las perspectivas son muy buenas, teniendo en cuenta el fuerte interés del mercado por seguir invirtiendo en el sector. En cuanto a los precios, creo que se mantendrán firmes. Con respecto a la demanda, crecerá especialmente la de las viviendas de clase media y unidades chicas, sobre todo si recuperamos la confianza de invertir localmente y en nuestra moneda, lo cual incentivará el acceso al crédito. Por otro lado, también se incrementará la demanda de inmuebles de renta, como oficinas, locales y cocheras. Muchas personas buscan, hoy en día, este tipo de inversión porque, además de un resguardo de valor, se obtiene una renta mensual. Los proyectos: Quisiera poder comenzar con el desarrollo de los proyectos de la ex-Ciudad Deportiva de la Boca y el centro comercial ubicado en el barrio de Caballito una vez que se hayan otorgado las autorizaciones administrativas correspondientes. Estamos muy comprometidos con estas inversiones cuyos proyectos tienen más de una década. Por otro lado, continuarán las obras que comenzamos en 2010 para el desarrollo de un nuevo shopping en Neuquén. Además definiremos el proyecto en el terreno que adquirió IRSA en Catalinas.

Gianfranco Macri, Presidente del Directorio del Grupo SOCMA
Se mantendrá la tendencia positiva del mercado. Visualizo tres tipos de productos muy distintos que se destacan del resto. Por un lado, los premium, sustentados por los ahorristas de alto poder adquisitivo que ven en ellos un refugio de su capital, ya que históricamente han “defendido” mejor su valor. Además de la tendencia a apreciarse si uno los puede esperar. Otro producto que se destaca es el estándar con una buena financiación: sustentados por los ahorristas que disponen de un excedente moderado mensual. Es el efecto “caja de ahorro”. En este caso, la financiación les simplifica la decisión y los ordena, permitiéndoles acceder a estos activos, versus la alternativa de contado que les generaría el problema de “qué hacer” con el capital, hasta “juntar” el precio de contado. Por último, los productos con una visible certeza de generación de renta razonable: para aquellos que vivían de sus rentas financieras (plazos fijos, cupones de títulos, etc.) la baja en la rentabilidad real de estas opciones los obliga a buscar nuevos activos que les generen lo necesario para “vivir” (garantizándoles, al mismo tiempo, una razonable seguridad). En este rubro, sobresalen las oficinas y los locales comerciales de mayor demanda, y las inversiones en hotelería. Los proyectos: Tenemos dos emprendimientos mixtos de hotel más residencias: el Pestana Buenos Aires Golf Hotel & Residences en Bella Vista y el Pestana Arelauquen, en Bariloche. Además, un complejo de oficinas premium en la ciudad de Buenos Aires y, al margen de estos lanzamientos, estamos analizando nuevos proyectos del mismo tipo en distintas ubicaciones del país y del exterior como, por ejemplo, Montevideo.

Milagros Brito, CEO de Vizora
En 2010, el mercado no sólo emparejó los valores de años como 2007 y 2008 en cantidad de operaciones, sino que también incrementó el valor del metro cuadrado hasta un 20%. En 2011 el desafío será seguir enfrentando la inflación y su incidencia sobre los costos de construcción. De todos modos, teniendo en cuenta los valores que ofrecen los plazos fijos y otras alternativas similares de inversión, los ladrillos siguen siendo el mejor refugio para el capital. Los productos que más se moverán serán los más compactos, con buena financiación. Y dentro de los que están destinados a un público ABC1, aquellos que ofrezcan servicios y amenities con diferenciales interesantes. Pienso que hoy el lujo se encuentra estandarizado. Ahora el cliente valora más los servicios sofisticados y completos. Los proyectos: Se inaugurará la primera etapa de Zéncity Puerto Madero, lanzaremos Madero Walk Eventos, el mayor salón de eventos flotante de Latinoamérica en el Dique 1 de Puerto Madero; y Central Tucumano, el nuevo paseo gastronómico y cultural de San Miguel de Tucumán. Además, comenzamos un proyecto de usos mixtos en las últimas parcelas libres del Dique 1, con más de 130.000 metros cuadrados de construcción y una inversión de u$s 200 millones.

Alan Faena, CEO de Faena Group
El mercado del real estate está en crecimiento. Y los precios van a seguir aumentando porque el costo de la construcción también sube. Además, los pocos terrenos disponibles tienen valores caros. Entonces, la incidencia es cada vez más alta. El que tuvo la suerte de haber comprado este año, hizo negocio. Quedó claro que la mejor inversión en todo momento han sido los ladrillos, pero los “buenos”. Es decir: el producto que escasea, el diferenciado. Tal como viene pasando en los últimos años, la demanda busca productos únicos, que tienen mayor potencial de revalorización. Son productos que no solo mantienen su valor, sino que aumentan en el momento de la reventa. Los proyectos: Junto a Norman Foster estamos en obras con el Aleph, proyecto que ya vendió más del 60 % a un precio promedio de u$s 7.000 por metro cuadrado, que incluso alcanzará los u$s 8.000 ó 9.000 por metro cuadrado. Son productos de “alta costura” de apenas 50 unidades. Además, en 2011 finalizaremos el centro cultural de Los Molinos.

Salvo, Gerente General de Raghsa
El mercado se mantendrá activo. Los productos que se comercialicen estarán dirigidos a compradores que no requieran de crédito hipotecario. Respecto de los precios, se mantendrán estables y los inmuebles continuarán constituyendo un refugio del capital. Los productos que más se moverán serán los de gamas alta y medio/alta. En este último segmento existe una importante demanda insatisfecha. Además, si persiste la situación internacional de monedas débiles, la protección natural seguirá siendo el real estate. Los proyectos: se lanzará 55 Belgrano Office, las oficinas ubicadas en la Av. Belgrano. Comenzaremos el St. Regis y trabajaremos en el proyecto residencial en Núñez.

Raúl Sáenz Valiente, Director Comercial de Creaurban
Los precios en 2011 se mantendrán estables con tendencia a la suba, atada al crecimiento macroeconómico. Este incremento se dará por la mayor demanda y también por aumentos de precios impulsados por los convenios colectivos. Los productos ABC1 seguirán teniendo demanda como refugio de valor para los excedentes de capital nacional e inversores extranjeros que vuelven a mirar a los desarrollos como antes de la crisis de las hipotecas subprime en los Estados Unidos y en Europa. Los barrios con más demanda seguirán siendo Puerto Madero, Barrio Norte chico, la isla y Palermo y sus satélites (Hollywood, Soho, etc.), sin olvidar el alto y el bajo Belgrano. Es de esperar que los acuerdos que se lograron en 2010 con los países asiáticos comiencen a dar sus frutos durante el 2011 e incrementen nuestras exportaciones agroindustriales, con lo que esperamos que buena parte de ese capital se vuelque al sector. Los proyectos: Continuaremos con el desarrollo del mega emprendimiento Art Maria, ubicado en el dique 1 de Puerto Madero.

Issel Kiperszmid, Presidente de Dypsa
En el mediano plazo, de tres o cuatro años, continuará el crecimiento de las exportaciones y, probablemente, el superávit comercial. La tasa promedio de interés del dólar, quizá uno de los principales bench marks de la inversión inmobiliaria, seguirá en niveles inferiores, por debajo de la inflación en esta moneda. Se empezará a sentir la escasez de productos orientados a los segmentos de mayores recursos. Hoy ya se nota la falta de iniciación de grandes proyectos y solo se están terminando los que fueron iniciados hace tiempo atrás. La explicación es que esos emprendimientos requieren volúmenes de financiamiento difíciles de obtener hoy. Todo indicaría que, a futuro, estas serán las unidades que mas crecerán en precios. Por otra parte, las incidencias de los terrenos siguen aumentando de la mano de los costos de construcción, lo que nos lleva a repensar el negocio. Siguiendo una visión estratégica: los terrenos caros deben ser sustituidos por nuevas localizaciones. El interior es el destino. De todas formas, hoy la actividad tradicional no resulta rentable. Por eso se requieren cambios muy de fondo. Por otro lado, al ser los bancos en la Argentina básicamente transaccionales, salvo casos muy contados, no están sirviendo al sector. No financian a los compradores en condiciones accesibles, por lo cual la demanda masiva de los sectores de ingresos medios no puede tener acceso a la vivienda. Los costos han subido cerca de un 30% y los precios alrededor del 10%. El diferencial es pérdida de rentabilidad. No es entendible una actividad de largo plazo como la de los desarrolladores sin un sistema de créditos adecuado y eficiente.

Alejandro Belio, Director de Operaciones de TGLT
Soy optimista. El mercado residencial seguirá el curso actual. No veo un estancamiento pero tampoco un fenómeno de boom. En aquellos sectores en donde hay poca demanda, los precios se mantendrán estables, con algunas subas leves. Y los productos de alta demanda o en nichos de mercado particulares, el costo de la construcción se trasladará al valor de venta. Los precios subirán dependiendo del aumento de la inflación en dólares. Con respecto a la demanda, el mercado se mantendrá activo en todas sus categorías, con oportunidades de negocio en todos los productos. No prevemos un cambio para 2011; los actores que compran inmuebles seguirán siendo únicamente aquellos que lo pueden hacer con 100% de capital propio, excepto que aparezcan nuevas líneas crediticias y un cambio de paradigma que permita dinamizar la oferta y la demanda y también activar el mercado medio. Los proyectos: Trabajamos en un proyecto residencial en Palermo, otro en el partido de Tigre y un tercero en Montevideo, sobre el Puerto de Buceo. También prevemos lanzar otros dos en el interior del país.

Santiago Tarasido, Gte. Comercial de CRIBA
Creemos que la inversión en el mercado inmobiliario seguirá siendo una alternativa atractiva. En cuanto a clientes institucionales vemos una tendencia positiva, lo mismo que la tracción que produce la industria del campo con precios de las commodities muy firmes. Por otra parte, el fenómeno de la inflación genera inestabilidad en todos los niveles y relaciones de la industria afectando a proveedores, gremios, empleados y clientes, entre otros players. Esta situación deriva en un fuerte incremento en el costo de la construcción (con un dólar estable) y creo que será una tendencia que se mantendrá constante durante el año que viene. Y que, sin duda, seguirá influyendo para que los inversores opten por el real estate como reserva de valor.

Rodrigo Fernández Prieto, Director de Fernández Prieto y Asociados
El 2011 tendrá un primer semestre que continuará con el impulso actual. Durante 2010, las ventas crecieron a un ritmo sostenido, alcanzando y en algunos casos superando los niveles previos a la crisis. En cuanto a los precios, el alza en los valores rondarán entre un 5 y un 10 % dependiendo del tipo de producto, ubicación y etapa del mismo. En cuanto a los proyectos que concentrarán la demanda, sin duda serán aquellos que apuntan al público ABC1, el que apuesta al real estate como alternativa de inversión y resguardo de valor de su capital. Una buena noticia es que confiamos que de a poco comenzarán a establecerse nuevas alternativas hipotecarias por lo que dentro de la empresa hemos comenzado a estudiar y analizar proyectos para la clase media, el verdadero motor del mercado de sector. Los proyectos: Más allá de continuar con MAUI el emprendimiento ubicado en Rosario, finalizaremos la primera etapa de Zencity, y comenzaremos a proyectar los nuevos proyectos del grupo en Puerto Madero. Igual todas nuestras expectativas están focalizadas en marzo cuando se presente en sociedad Palacio Raggio, en pleno casco histórico de la ciudad. Tendrá lofts, locales comerciales, un hotel boutique y studios.

Alejandro Ginevra, Presidente de GNV
Teniendo en cuenta que será un excelente año para el campo, el 2011 será muy bueno para el sector. Los precios se acomodarán de acuerdo a la inflación y a los costos de la construcción. Con respecto a la demanda, seguirá teniendo mucho atractivo el mercado premium, sobre todo en unidades grandes. Los proyectos: Realizaremos la apertura de la primera etapa del shopping de Madero Harbour. Entregaremos el edificio de residencias y studios y la segunda torre de oficinas y presentaremos la cadena internacional que operará el hotel.

Fuente: Lo que viene en el 2011 en materia de Mercado Inmobiliario

Mientras que el año anterior la respuesta unámine señalaba una caída de la actividad, al finalizar este 2010 el balance general muestra un resultado positivo con un crecimiento de la actividad inmobiliaria. Como cuestiones positivas del 2010 no son pocos los que señalan que la principal es el afianzamiento de la opción inmobiliaria como resguardo del ahorro y capital. Las voces resultan casi unánimes sobre las cuestiones negativas que se enfrentaron durante el año que termina. La inflación y la ausencia de créditos hipotecarios en línea con los ingresos de la mayoría de la clase media son los dos aspectos que se sindican como negativos en la mayoría de las opiniones. Con respecto al nivel de actividad esperado para el año 2011, la mayoría opina que habrá niveles de actividad en línea con los de este año durante la primer parte del año pero no son pocos los que advierten acerca de la incertidumbre que generarán las elecciones nacionales durante la segunda parte del mismo y que ese factor operará de manera contraria a la fluidez de inversiones que se volcarán al mercado en el último tramo del 2011. No obstante existen también no pocos opiniones de un tenor más optimista destacando al crecimiento económico y al ingreso de divisas proveniente del agro como factores que sustentarán un muy buen año en materia de ventas de inmuebles.

Las opiniones son variadas con respecto al segmento inmobiliario y a las localizaciones que tendrían mayor potencial de crecimiento durante el próximo año, aunque predominan los que opinan con respecto a que el segmento de departamentos de superficie reducida será el que continuará más activo durante el año que comienza. En suma, el balance del año que cierra aparece según el decir de los encuestados como mejor de lo que se preveía hacia fines del año 2008 y al menos las expectativas para el próximo 2010 también son mesuradamente optimistas con relación a que resultará mejor que este año. Los parrafos anteriores son sólo un escueto compendio de las opiniones vertidas por los especialistas consultados. A continuación se citan algunas frases destacadas de cada uno de los comercializadores y desarrolladores inmobiliarios que participaron de la encuesta. Cliqueando sobre cada una de ellas podrá acceder a las respuestas completas sobre lo que puntualmente piensan sobre el escenario inmobiliario del 2011 referentes del sector.

- Jorge Antúnez Vega “Las elecciones pueden traer aparejado un mayor análisis para la toma de decisiones, aunque las inversiones inmobiliarias superarán las expectativas políticas.”

- Juan Badino: “Considero que los departamentos de poca superficie seguirán siendo la mejor alternativa pero comenzarán a construirse en zonas alternativas y donde los valores de incidencia de la tierra sean razonables.”

- Pablo Brodsky: “Creemos que la mayor parte de las nuevas y mejores oportunidades seguirán viniendo de fideicomisos focalizados en departamentos chicos (1 y 2 amb).”

- Fernando Burone: “Seguirá en aumento el stock de m2 en Capital Federal para renta, lo cual es un negocio que siempre convalida un 5% más una plusvalía del capital.”

- Ezequiel Camps: “Creemos que el buen ritmo de operaciones se mantendrá constante a pesar de ser un año electoral, esto producto de que a nivel mundial, y especialmente en el nivel local, la liquidez tiene hoy rendimientos negativos.”

- Santiago Debe: “Un país que ha crecido en los últimos ocho años a tasas sin precedentes, con reservas que constituyen un record y con superávit operativo, no tiene créditos hipotecarios a tasas razonables”

- Esteban Edelstein Pernice: “Creo que en el 2011 va a haber excelente oportunidades en muchos segmentos y localizaciones, siempre que se tenga presente el consumidor usuario final al momento de conceptualizar un producto inmobiliario.”

- Herman Faigenbaum: “Al momento de invertir recomendamos prudencia: si bien es cierto que los activos se muestran seguros a nivel jurídico (dado que se han mantenido indemnes a los diversos procesos confiscatorios), debe ser verificada la expectativa de que los precios van a seguir subiendo”

- Rodrigo Fernandez Prieto: “En lo que respecta a la ubicación, en la ciudad de Buenos Aires, la zona con mayor potencial es la de los barrios de San Telmo y Montserrat.”

- Juan Carlos Franceschini: “Creo que el año fue de clara recuperación, luego de los coletazos recibidos de la crisis internacional desde fines de 2008 hasta Agosto de 2009”

- Andres Gariboldi: “ El segmento que más demanda va a tener en el 2011, es en unidades que oscilen entre 40 y 60 metros cuadrados, ya que con posterioridad son las mas buscadas para el mercado locativo”

- Mario Gomez: “ La economía argentina volvió a crecer a tasas chinas, con buenas perspectivas para el agro y otros sectores exportadores como el automotriz. Para un sector altamente procíclico como el inmobiliario, éste no es un dato menor.”

- Arturo Gil Moore: “Los desarrolladores pequeños y medianos comenzarán a sentir una mayor dureza para colocar sus productos por los efectos de la inflación y de la ausencia de crédito.”

- Roberto Ledo: “Creemos que la actividad se mantendrá estable, el fuerte ingreso de divisas, proveniente de nuestras exportaciones, hará que aquellas utilidades, busquen refugio seguro”

- Hugo Menella: “La cautela va a ser seguramente una constante”

- Carlos Molinari: “El 2011 será un año similar al 2010, manteniendo los niveles de producción ya que sigue siendo la construcción uno de los refugios de mayor preferencia para los inversores”

- Fabián Narvaez: “Las mejores oportunidades de inversión estarán dadas en el sector viviendas y oficinas en lugares estratégicos del interior del país tal como Rosario, Córdoba, Tandil y otras ciudades de la Pcia. de Buenos de Aires”

- Gustavo Ortola: “Los productos que generen posibilidades de renta para pequeños inversores serán los que recibirán el mayor flujo de compradores.”

- Armando Pepe: “Departamentos de uno, dos y tres ambientes seguirán siendo la vedette del mercado requeridos por pequeños inversores/ahorristas y consumidores finales.”

- Guillermo Reybet: “Lo peor ha sido, a mi entender, el proceso inflacionario ya que este cada día aleja más a sectores medios de la posibilidad de tener su vivienda”

- Raul Saenz Valiente: “Puerto Madero seguirá consolidándose como la mejor localización en la Ciudad de Buenos Aires.”

- Damián Tabakman: “Los productos que se venían haciendo, orientados a inversores individuales, en zonas consolidadas y caras, tendrán una demanda que irá debilitándose”

- Santiago Tarasido: “El segmento de la hotelería, de la mano del turismo que viene creciendo sostenidamente en los últimos años, lo vemos con muy buenas perspectivas (sobre todo en los segmentos medios). Se están generando muchos proyectos mixtos con valor agregado de marca y servicios de cadenas importantes”.

- Roberto Tizado: “Creo que vivienda en los lugares periféricos a las zonas mas consolidadas y demandadas, darán una oportunidad de revalorización futura”

- Jorge Toselli: “Es de destacar que habrá un marcado interés en emprendimientos con bajas expensas, departamentos tipo casa en altura (PH’s) para parejas jóvenes y para renta, en barrios como Caballito, Palermo y V. Urquiza.”

- Gerardo Vaccaro: “Las viviendas en Countries y Barrios Cerrados hoy están subvaluadas con respecto a otras opciones y tienen un buen potencial de suba en los valores”

- Sergio Villella: “Lo mejor en Córdoba fue la aparición de muchos emprendiemientos de gran superficie con financiación propia hasta en 10 años (mas de 3000 dptos.) Y la línea de crédito del Banco de Córdoba (30 años pesos fija al 7% anual).”

- Nestor Walenten: “Creo que el segmento inmobiliario que generará las mejores oportunidades de inversión seguirá siendo el de vivienda y más aún, las mejores localizaciones estarán dadas en los barrios a los que lleguen las prolongaciones del subterráneo.”.

- Federico Weil: “Tenemos pensado lanzar más de 800 millones de pesos de ventas en nuevos productos”

- Ramón de Isequilla Real de Azcua: “La actividad crecerá un 6% durante 2011.”

- Daniel Porcaro: “Las mejoras económicas obtenidas por la clase media uruguaya más el paquete de estímulos previstos por el gobierno para que se acceda en mejores condiciones a la vivienda, representa una oportunidad de negocios para el sector inmobiliario y financiero.”

- Juan carlos Sorhobigarat: “Consideramos que el corredor de la Mansa entre la Parada 26 a la 45 será la de mayor crecimiento en nuevos proyectos edilicios”

- Julio Villamide: “En Uruguay la mejor noticia fue que el gobierno electo aceptó una propuesta realizada por la Asoc. de Promotores Privados de la Construcción para desarrollar un programa de construcción de viviendas de interés social”

Fuente: Encuesta Inmobiliaria Anual: ¿Qué pasó en 2010? ¿Qué pasará en 2011?

- Inmobiliario: es quien puede ocuparse de conseguir el terreno, definir la mejor tipología en función del espacio y la zona, comercializar las unidades, etc.
- Arquitecto: es quien crea el proyecto y lleva adelante la dirección de obra.
- Empresa constructora: ejecuta la obra física.
- Inversor: dispone de los recursos económicos para llevar adelante el proyecto.
- Contador: lleva adelante la administración de la obra.
- Escribano / abogado: es quien debe asesorar en los aspectos legales
- Desarrollador: es quien selecciona, agrupa y coordina a todos los otros.

A veces es un solo grupo empresario el que cubre todas estas funciones, o como se estila decir en management, tiene “todos los sombreros puestos”. En ese caso, quien invierte en el proyecto es el mismo grupo que lo diseñó, realizará la obra, administrará las etapas de su construcción y finalmente la comercializará. Pero en la mayoría de las ocasiones el proyecto surge de un estudio de arquitectura que desea “poner en juego” su saber profesional, o de los dueños del lote, las inmobiliarias o los desarrollistas, quienes convocan a potenciales interesados para integrar el pool.

¿Cuáles son los pasos a seguir para organizar un grupo de inversores que financie el desarrollo?

Hay dos formas diferentes de fondear un desarrollo:
- Con capitales propios: crear una sociedad de inversores que se constituye y se reúne “a puerta cerrada”, financia el emprendimiento y luego lo comercializa como le resulta más conveniente.
- Con dinero de inversores individuales, lo cual constituye una figura jurídica distinta: puede presentarse como un consorcio, sociedad, inversores al costo, etc. y produce un inmueble para cada inversor.

Para conseguir inversores, la primera opción es detectar a personas en el entorno cercano que tengan recursos para invertir: amigos, familiares, conocidos, referidos, etc. Obviamente es fundamental tener con ellos una relación de confianza, que los estimule a creer en la rentabilidad de la propuesta y participar. Algo importante en esta etapa es pensar en una coherencia entre el inversor y el tipo de desarrollo que se desea encarar. Una opción es pensar el proyecto de acuerdo al perfil del inversor (por ejemplo, si se puede reunir un grupo de interesados que pueden aportar 20.000 dólares cada uno, se puede pensar en un edificio de unidades chicas); en cambio si estamos buscando fondear un edificio de oficinas de 500 m2, hay que buscar interesados que puedan aportar sumas mayores. La presentación del proyecto debe incluir un Plan de Negocios completo, que tenga en cuenta todos los aspectos: de arquitectura, comerciales, financieros, económicos, formales y legales. Se debe plantear claramente en qué consiste el proyecto, cuando vale el terreno, cuál es el costo de la obra, cómo se va a comercializar, etc. Los ahorristas convencionales son de clase media o media alta con excedente o capacidad de ahorro. No son inversores profesionales, sino personas que tienen un excedente para invertir.

Por eso hay que hacerles saber que invertir en la construcción implica un riesgo bajo, y la tasa de retorno es razonable para ese nivel de riesgo. Un mecanismo que también se utiliza para reunir interesados en formar un pool de inversores, es realizar acciones masivas de convocatoria, como la publicidad. Pero no es igual adquirir un terreno y luego buscar los inversores para solventar todo el resto, que realizarlo a la inversa (buscar fondos para comenzar el proyecto desde el principio), porque el costo del lote puede significar hasta el 50% de lo que habrá que invertir en el total del proyecto. Si el terreno ya está adquirido, la acción publicitaria es diferente porque el fondeo se puede apoyar una pre-venta. En este contexto, es fundamental que el Desarrollador (que es quien va a seleccionar y coordinar a todos los otros aspectos o roles profesionales que integren el proyecto) escoja a los más adecuados en cada rubro. En la parte comercial, por ejemplo, hay empresas que saben lo que el consumidor está buscando y cuentan con amplia experiencia en buscar terrenos, armar el mix de tipologías (es decir, definir que tipo de unidades son las más adecuadas, y cuántos m2 darle a cada una, por ejemplo), analizar qué se vende y como se comunica, y aportar la mirada de la inmobiliaria, con las diferentes formas de venta de cada caso.

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Fuente: Como armar un pool de inversores para financiar un proyecto inmobiliario

“La arquitectura corporativa no tiene un parámetro único ni un estilo, sino que debe adaptarse a lo que la empresa quiere decir con el proyecto, las marcas, los colores. Muchas veces se cometen errores al querer importar culturas ajenas a los usos y costumbres de nuestro país, lo que ocasiona grandes pérdidas a las empresas”, explica la Ingeniera María Cristóbal, Directora de Buenos Aires Planning.

El espacio corporativo debe reflejar todas y cada una de las características de la cultura organizacional, a través de repensar ese espacio, con un diagnóstico adecuado que apunte siempre a una mayor productividad e inserción en el mercado mundial. Algunos de los factores que hacen a la cultura corporativa y que se estudian al elaborar un diagnóstico para luego llevarlo a la práctica, son la historia de la organización y la de su país de origen, los cambios que atravesó la compañía a lo largo del tiempo, el tipo de management que desarrolla, el estilo de vida y los valores que promueve.

Las empresas asiáticas, por ejemplo, tienen una cultura empresarial distinta a la de nuestro país. Un rasgo común en las culturas corporativas de este continente es la austeridad. Sin embargo, las diferencias entre una empresa japonesa, coreana o china son relevantes. En la cultura japonesa, los puestos de trabajo son pequeños para ahorrar espacio, y se ubican en fila mirando al jefe del sector, quien a su vez mira hacia ellos. Además, tiene mayor status quien pueda caminar alrededor de su escritorio, ya que la configuración se realiza en islas de puestos simples de 8 o 10 personas, y sólo los presidentes de las compañías tienen oficinas. Por otra parte, las empresas coreanas se destacan por tener una gran cantidad de salas de reuniones y una cocina en la que todos preparan su comida y comparten el almuerzo.

”En Shangai, y China en general, la actividad empresaria independiente recién comienza, y por ahora a nivel ejecutivo hay una mayoría de extranjeros provenientes de distintos países, lo que le da al espacio corporativo una imagen neutral sin una marca de fábrica fácil de identificar. La austeridad de la gente contrasta en Shangai con el derroche de tecnología y la infraestructura de la ciudad. Diseñadores jóvenes están imprimiendo una impronta al equipamiento, pero todavía hay que esperar para que una identidad corporativa propia se consolide”, subraya María Cristóbal.

Aún en el caso de una empresa multinacional, la cultura del país de origen impone un sello en la empresa que las organizaciones no deben dejar de tener en cuenta. “Importantes empresas argentinas como Loma Negra, Quilmes, Swift, Quickfood y Alpargatas han sido compradas por capitales brasileros, lo que implica el desafío de pensar un espacio que respete las diferencias entre la cultura de las empresas brasileras y las argentinas. Los ejecutivos brasileros son muy profesionales y amables pero las estructuras brasileras son más piramidales. Si bien tienen menos categorías de funcionarios, las diferencias son mayores entre ellas, particularmente, entre las dos o tres primeras líneas. Los standares de las oficinas cerradas son más altos ya que permiten la creación de oficinas más grandes y coloridas, muebles más caros y mejor tecnología de comunicación y control. Por otra parte, se invierte mucho más en imagen corporativa y marketing.”, afirma María Cristóbal.

También en Chile se pueden ver grandes diferencias en la cultura corporativa con respecto a la Argentina y Brasil. “En contraste con Brasil, Chile cuenta con muchas más oficinas cerradas, y el símbolo de status se ve hasta en las pequeñas cosas, si se tiene oficina al exterior o mesa de reuniones, o la cantidad de armarios. El ambiente es más formal y si bien la arquitectura comercial en Santiago ha tomado un vuelo digno de las capitales más evolucionadas, con proyectos de los mejores arquitectos del mundo, los colores y las ambientaciones son tradicionales, clásicas”, agrega Maria Cristóbal

Buenos Aires Planning ha desarrollado proyectos para firmas de los Estados Unidos como CNN, Chevron, Avon, Halliburton e IBM. “Normalmente son empresas grandes muy bien organizadas, en las que los espacios ya vienen standarizados, casi todas tienen el manual del uso del espacio, y sólo basta saber la categoría de cada empleado, lo que determina exactamente el tamaño de su escritorio, su tipo de silla, dónde va a guardar su ropa, cuántos armarios le corresponden y a qué distancia”, comenta María Cristóbal.

Fuente: Buenos Aires Planning presenta las Nuevas Tendencias en Diseño Corporativo y Cultura Organizacional atendiendo el país de origen de la organización. De Asia hasta América

Además, se estima que continuará la tendencia alcista en cuanto a los costos de la construcción (tierra y obra). Los precios de venta seguirán incrementándose porque el costo de los terrenos continúa creciendo, dado que – al menos en la ciudad de Buenos Aires – estos espacios hoy son un bien muy preciado. Cada vez hay menos lotes vacantes para construir, por lo cual aquellos que están bien ubicados son objeto de alta demanda, y lógicamente van subiendo de precio. El precio de la tierra determina en mayor medida cuanto va a salir el metro cuadrado construido, pues la obra tiene un valor determinado (unos 1.100 dólares el metro). La incidencia (la locación) es lo que determina si un metro cuadrado en las Cañitas vale de costo 25.00 dolares y en Villa Urquiza U$1.500. Este mismo fenómeno de crecimiento se extiende también a Vicente López, en la Provincia de Buenos Aires. Las zonas con buena revalorización son los barrios tradicionales (Palermo, Belgrano y Barrio Norte en menor medida) y en la primera periferia de estos: Nuñez, Saavedra, Villa Urquiza, Coghlan, Villa Crespo, Almagro, Balvanera. Pero la construcción avanza lentamente, porque cada vez es mas difícil para el desarrollista encontrar tierras en los barrios tradicionales cuyas incidencias no ahoguen el proyecto desde los planes. Hasta ahora la demanda va absorbiendo estos valores, pero todo dependerá de la cotización de la moneda, el costo de la construcción y la inflación en dólares, ya que el desarrollista traslada sus mayores costos a los precios de las unidades. La previsión de Ludmer para los próximos 2 años es de actividad creciente. Los desarrollos inmobiliarios seguirán siendo elegidos por la gente, para preservar sus ahorros y refugiarse de la inflación.

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Fuente: Interwin analiza el 2010 y traza un panorama del 2011

Si hablamos específicamente sobre los departamentos de alquiler temporario, hay que tener en cuenta que el equipamiento tecnológico y el mobiliario pueden tener un costo importante, y que además deben mantenerse en muy buenas condiciones. También hay que considerar que quizá la unidad no esté ocupada en forma permanente, con lo cual habrá días ociosos. Aun así, si el departamento está bien ubicado (en función del tipo de cliente: turista o estudiante, por ejemplo), la rentabilidad neta puede ser de aprox. 6% anual (para un departamento en la misma zona con un alquiler tradicional, es de aprox. 4,5%). Con respecto a los locales comerciales, el beneficio puede ser más alto, ofreciendo rentas de hasta el 10% anual (según donde estén ubicados, sus metros de frente, etc.). Pero tanto su alquiler como el monto del mismo son muy fluctuantes, ya que dependen directamente de la actividad economica general y sus vaivenes (recordemos que hubo un momento en el que muchos locales de la calle Florida estaban vacantes, por ejemplo) así como de la oferta y la demanda. En momentos de crisis, los propietarios de locales comerciales se ven obligados a rebajar los precios si no quieren tener el inmueble cerrado y sin producir rentabilidad.

Finalmente, si hablamos de cocheras, en los centros urbanos como Buenos Aires cada vez más se transforman en un bien preciado dado que están desapareciendo los garajes (los dueños de los lotes reciben irresistibles ofertas por esos espacios, que se destinan a construir nuevos emprendimientos), y que dejar el auto en la calle no es seguro… Pero estos espacios se revalorizaron tanto que en las zonas más solicitadas una cochera puede cotizarse a la tercera parte de un departamento: desde 20.000 hasta 35.000 dolares. Para evaluar si comprar un lote destinado a cocheras puede ser buen negocio, hay que tener en cuenta lo que se debe abonar por el fondo de comercio (hasta 20 veces la rentabilidad mensual del espacio) y que la ganancia es aproximadamente del 5% anual. Lo que sin duda brinda una buena rentabilidad es adquirir un lote para destinarlo en forma completa a guardar autos, y alquilarlo por hora (en especial si está bien ubicado).

Lo que si podemos afirmar es que el mercado inmobiliario está en alza, y que en cualquiera de estos negocios existen oportunidades muy interesantes, que dependerán en general de la personalidad y necesidades del inversor. Hay quién se inclina por invertir en inmuebles comerciales, locales u oficinas, pues entiende que la renta de estos productos es atractiva y por un plazo mas largo que la que brindan los departamentos, además de evitarse el lidiar con locatarios cada 2 años. Quién invierte en departamentos, por su parte, puede aprovechar la gran posibilidad que presenta el mercado y hacerlo a precios con notables diferencias, desde el pozo, en pre venta y además en cuotas. El inversor puede entonces armarse una cartera de varias unidades que le generen renta, y contar con un administrador que las gerencie por un porcentaje determinado. Y en caso de necesidad, contará con la posibilidad de vender alguna de sus propiedades y salvaguardar la rentabilidad del resto. Sea cual fuera la elección, podemos sostener que el ladrillo sigue siendo una de las inversiones más rentables y seguras.

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Fuente: Real Estate: ¿qué propiedades generan más rentabilidad?

En Palermo el m² de oficinas se alquila a US$ 2.050 promedio, mientras que en Paternal es de unos US$ 800. La propuesta del Gobierno es similar a la que hizo surgir el Distrito Tecnológico en Parque Patricios: eximir de impuestos a las empresas de cine, publicidad y TV que se instalen en ese sector (durante 15 años si son nacionales, o 10 años si son extranjeras). Además, ofrece créditos del Banco Ciudad para mudarse o adquirir capital de trabajo. Para potenciar aún más el desarrollo del barrio, el Gobierno quiere alentar la instalación de las instituciones que dictan alguna carrera vinculada a la producción audiovisual. Si esto ocurre, a la población habitual del barrio se sumarían los estudiantes del interior que necesitan alojamiento mientras duran sus estudios (hoy por hoy, el sector atrae a más de 6.000 alumnos). La “cereza” del postre será la instalación de un Centro Metropolitano Audiovisual, donde funcionaría un museo de Cine y Televisión para exhibir el trabajo de la industria. El Poder Ejecutivo porteño asegura que los vecinos también se beneficiarán, porque habrá un mayor movimiento comercial y de servicios, y subirán los precios de los inmuebles. Sin dudas, el proyecto es muy ambicioso y parece lejano, pero la realidad es que ya se han instalado más de 100 productoras (y se estima que en el rubro hay más de 400 empresas, de las cuales el 80 % son Pymes). La zona va a crecer, indefectiblemente, y los precios de los inmuebles solo pueden segur subiendo. Aunque la propuesta del Gobierno todavía debe ser convertida en ley por la Legislatura porteña, creemos que desde el punto de vista inmobiliario se trata de una ocasión inmejorable para invertir en la zona.

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Fuente: Polo Audiovisual, nuevo espacio para invertir en propiedades

Sobre la empresa
Option One Realty Group / Miami se desarrolla desde hace más de 10 años en el sector de Real Estate en La Florida. Cuenta con más de 160 agentes inmobiliarios que cubren desde Los Cayos hasta Palm Beach. Desde el comienzo de la crisis de las hipotecas subprime, la empresa ha intervenido activamente en cientos de negociaciones con bancos acreedores. ebp@OptionOneMiami.com, www.OptionOneMiami.com.

Fuente: Option One Realty/Miami fue nombrada “Agente Vendedor” para toda La Florida, EE.UU

También cambió la creencia de que no se podía incumplir y renegociar los contratos, sobre todos los créditos hipotecarios con los Bancos. Comenzó a aparecer la modalidad de negociar una modificación de las hipotecas con los Bancos, de modo de adecuar los montos y las cuotas a la nueva realidad, y quedarse con la propiedad. En un comienzo este tipo de negociaciones fueron prosperando, pero miles de propietarios que pudieron comprar su primera residencia (Homstead=Bien de Familia) con los créditos otorgados por el Estado tuvieron que tomar la decisión de dejar de pagar sus hipotecas. Muchos lo hicieron a consecuencia de la crisis que los dejó sin trabajo, pero también otros, porque comenzaron a cuestionarse si tenía sentido seguir pagando una casa que pasó a valer la mitad del precio pagado originalmente. La suma de unos y otros aceleró la caída de los precios provocando el surgimiento de un mercado llamado de “SHORT SALE” (algo así como venta corta negociada).  Este sistema permite a quien ha comprado una propiedad con crédito bancario pero ya no está interesado en ella, ponerla en venta a través de un Broker de Bienes Raíces hasta conseguir la mejor oferta. ¿Como se implementa? El Broker se pone en contacto con el Banco Acreedor, y le propone que acepte negociar un menor importe por la hipoteca – en la mayoría de los casos un 40 o 50% mas bajo que el precio original- de acuerdo a los valores de mercado. En este caso no hay ningún gasto para los propietarios que venden, ya que es el banco el que asume los costos de la operación (presionado por liberarse de la enorme cantidad de propiedades en las mismas condiciones). Este mecanismo de negociación (short sale) es sin duda la mejor alternativa, ya que el vendedor solo tiene que autorizar la venta de la propiedad y limitarse a firmar oportunamente los documentos de la venta.

Todo esto explica este pequeño boom inmobiliario actual a mitad de precio, alimentado por quienes buscan su primera vivienda familiar (porque ahora sí aplican para los créditos); quienes pugnan por salir de sus inversiones deficitarias, y finalmente quienes buscan un refugio que mantenga el valor de sus inversiones y una fuente segura de rentabilidad. Hoy el mercado inmobiliario se ha convertido en un mercado de compradores, al que se han sumado en los últimos meses inversores locales e internacionales, que buscan oportunidades. Esta circunstancia ha afirmado un poco los precios, aunque las valuaciones fiscales han bajado cerca de un 12%.

Dr. Ernesto B. Pirogovsky - Lic. Real Estate Broker
Presidente de Option One Realty Group / Miami – ebp@optiononemiami.com

Fuente: La caída de Lehman Brothers, y el cambio de paradigmas

La unidad y su entorno
Para elegir el inmueble que se transformará en el hogar, es fundamental distinguir entre aquellas cosas que pueden transformarse mediante una inversión razonable en relación al valor de la propiedad, y otras que no son modificables – y que son generalmente las más importantes, porque hacen a la estructura misma -. Por ejemplo, no podemos cambiar la ubicación y la categoría del edificio, y es complicado modificar la cantidad de luz natural que recibe la unidad, o la distribución de la planta. Otros aspectos, como ser el color de la pintura, un revestimiento, o incluso la refacción del baño o la cocina, son cosas que se pueden cambiar más fácilmente. Los productos más demandados por el comprador promedio argentino son los departamentos chicos, de 1, 2 y 3 ambientes. Esto se debe a que son unidades que sirven para uso personal, pero además se pueden adquirir para proteger el capital o incluso para obtener una renta. Si el destino es la vivienda, las zonas a elegir no son las mismas para todas las personas. Hay zonas o barrios donde sólo se mudan quienes ya provienen de allí, o tienen familiares o allegados, mientras que otros son receptivos de inmigración dentro de la ciudad (o sea a los que se muda gente de cualquier parte), como Barrio Norte, Palermo y Belgrano, que tienen buenos valores de reventa. Dentro de cada barrio, los lugares que son más valorados son los que tienen buenas vistas, que están cerca de plazas y espacios verdes, y preferentemente con buenos medios de transporte público (un aspecto agudizado por el congestionamiento vehicular que sufre la ciudad de Buenos Aires). Respecto a los amenities o servicios, como decíamos arriba, el más solicitado es en primer lugar el servicio de vigilancia, pero otros varían según la composición del grupo familiar. Entre las personas jóvenes y parejas que tienen hijos pequeños, la pileta, el SUM o el jardín y parrilla son algunos de los más pedidos. En el caso de familias con hijos adolescentes, éstos últimos hacen mucho uso de las instalaciones porque tienen una mayor autonomía, y a los padres les brinda tranquilidad saber que permanecen en el edificio. En cambio, las parejas ya establecidas generalmente desarrollan una mayor vida social fuera de su domicilio. Otro detalle a tener en cuenta es el importe que se deberá abonar por expensas. Uno de los elementos que más inciden es la vigilancia y dentro de ella, la cantidad de personal contratado que tiene un edificio y entre cuántas unidades se divide el costo del servicio.

Antes de firmar
Dado que la compra de una vivienda es un hecho importante que va a condicionar futuros aspectos de la vida cotidiana, y que va a perdurar en el tiempo, no conviene apurarse. Entre otros factores a considerar, se debe poner especial cuidado al elegir la zona. Hay que analizar muy bien todos los factores: además de la cercanía de la familia o del trabajo, pensar en la seguridad del área, el fácil acceso a medios de transporte, el nivel de ruido y movimiento de gente a distintas horas, los espacios verdes cercanos, ubicación de los supermercados, hospitales, comisarías y cuarteles de bomberos (estos últimos servicios pueden generar mucho ruido en cualquier horario, por el uso de ambulancias, patrulleros y carros), etc. Además, hay que estudiar a fondo el mercado y comparar los precios. También se debe tener en cuenta que la elección realizada va a condicionar otras decisiones posteriores: desde la elección de los muebles hasta los hábitos y horarios para trasladarse. Además, es importante que el inmueble acompañe el crecimiento de su dueño/a, y si en algún momento cambian sus necesidades, pueda ser vendido sin mayores complicaciones. El precio de reventa se determina por el valor por m2 usado, el tamaño y ubicación de la propiedad, sus características generales, el estado del inmueble y del edificio donde se encuentra.

Como vemos, hay una gran cantidad de factores relevantes a analizar antes de comprar la primera vivienda. Por eso es importante elegir una inmobiliaria que sepa acompañar al cliente de una manera profesional, durante todo el proceso, que este atenta a sus necesidades y pueda asesorarlo.

por Karen Yanco

Fuente: Qué se busca al adquirir la primera casa

El arqto. Raúl Sáenz Valiente –CEDU- destacó la importancia del rol del desarrollador “creemos que es indispensable reflexionar sobre el rol de los desarrollos urbanos en nuestro país, y sobre cómo seguir construyendo un marco que normalice, garantice y atienda a las siguientes demandas actuales como: la Seguridad Jurídica, el déficit habitacional con propuestas sólidas de desarrollo de la vivienda social, el acceso crediticio para los sectores medios, y el impacto ambiental de los desarrollos inmobiliarios, entre otros.”, y agregó: “desde la cámara los invitamos a sumarse y a aportar sus ideas, visiones, y trabajo para el buen desarrollo de nuestro sector y les aseguramos que todos los socios de la institución, estamos haciendo nuestra fiel contribución para generar nuevas oportunidades garantizando el acceso de todos los sectores”. Felicitando a la Cámara (CEDU) por su compromiso con las construcciones sustentables, Mauricio Macri hizo cierre de la apertura del congreso y destacó:”este sector tiene muchos desafíos, ya que el 90% de la población vive en los centros urbanos”. Mencionó el desarrollo del Distrito Tecnológico y las mejoras en la calidad de vida de los trabajadores que este emprendimiento causaría, la necesidad de profundizar el desarrollo de la vivienda social y cerró haciendo un pedido de responsabilidad social:”hay que volver a entender que la forma de vivir en la ciudad es respetando la ley y haciéndola cumplir, no podemos actuar con relativismo, no da lo mismo el último hecho ocurrido que produjo la muerte de 3 personas”

Fuente: CEDU, en el 2do. Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias

Como elegir el terreno
En la compra de un terreno para construir existen una serie de aspectos técnicos, legales y financieros, que hacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados. Tanto una empresa inmobiliaria como arquitectos o ingenieros pueden brindar un asesoramiento muy valioso a la hora de elegir.

Algunos de los factores que hay que tener en cuenta son:
• Características de las construcciones de la zona, para confirmar si se encuentran próximas en valor a lo que se desea edificar.
• Valor comercial del barrio, y del m2 tanto del terreno libre como del edificado.
• Aspectos de uso que pueden afectar al valor de la edificación posterior. Por ejemplo, la cercanía de plantas eléctricas, lugares donde se almacenan o utilizan sustancias químicas o que emanen olores fuertes, proximidad de discotecas, sitios donde se realicen recitales, o que en general produzcan una alta concentración y afluencia de público.
• Vías de acceso y transporte público. Tanto la cercanía a avenidas, autopistas y rutas, como la proximidad de trenes, subtes, líneas de colectivos, etc.

Formas de pago
Los desarrollistas muchas veces deben negociar las condiciones de compra del lote donde van a construir, de modo de no quedarse luego sin fondos para llevar a cabo su proyecto. Hoy, para quienes quieren comprar o vender un lote, hay distintas maneras de abonar un terreno cuando se lo compra para edificar.

Por ejemplo
- Canjear el lote por m² edificados. Esta instancia permite que el desarrollista utilice el lote sin tener que – en primera instancia – desembolsar dinero en efectivo, a cambio de ofrecer en forma de pago cierta cantidad de metros cuadrados construidos.
- Negociar el pago del terreno en efectivo, pero abonándolo en distintos plazos y con ciertas condiciones (por ejemplo, una cantidad determinada en cierta fecha, y a abonar de cierta manera). Esta modalidad permite que el desarrollista cuente con algo de “oxígeno financiero” para apalancar las ventas, es decir, contar con un refuerzo de fondos hasta que pueda ir comercializando parte del emprendimiento, y cuente con efectivo para realizar los subsiguientes pagos.
- Abonar parte en efectivo y parte en m2 construidos, a pagar de distintas maneras que pueden acordarse entre la partes.

Dada la complejidad de todos los puntos anteriores, para una compra de esta envergadura es conveniente asesorarse con profesionales que conozcan el mercado, y puedan tomar todos los recaudos correspondientes para asegurar el éxito de la operación.

Más información >> www.interwin.com.ar

Fuente: La búsqueda y compra de terrenos para edificar

Muchos de los clientes de Latinoamérica se inclinan por este tipo de inversiones para mantener el valor de sus capitales, y no tanto por la renta que pudieran obtener, otros también lo hacen como resguardo por temor a los sistemas políticos que pudieran instalarse en sus respectivos Países, y algunos quieren mantener una segunda vivienda porque planean que sus hijos estudien en los EE.UU. Cada inversor tiene su motivación e interés personal, este tipo de inversión no es para todos pues hay que tener en cuenta muchos aspectos, que pueden hacerla inconveniente. Dependiendo de las circunstancias de cada uno, y el análisis de los aspectos particulares de cada caso, muchas veces conviene invertir en otro tipo de propiedades que pudieran ser mas convenientes y rentables (pequeños Shopping centres, propiedades comerciales etc.). A pesar de la crisis financiera desatada los últimos años, es posible conseguir crédito para determinadas inversiones lo que hace que cualquier negocio inmobiliario sea muchísimo mas rentable. Pero no todo son rosas en este mercado. Está muy difícil comprar, dado que la mayoría de las propiedades que se ofrecen en venta son short sales (ventas cortas) que deben ser negociadas con los Bancos, porque las deudas hipotecarias son mucho mas altas que el valor de la propiedad. Las negociaciones llevan un tiempo prolongado y no hay certeza de que el Banco acepte la oferta que se le hace. A esto se le agrega que por cada propiedad interesante se presenten varias ofertas compitiendo por la misma. De cualquier manera, se presenta una oportunidad única para aquellos inversores que siempre se adelantan a los acontecimientos.

Dr. Ernesto Pirogovsky, Lic. Real Estate Broker
OPTION ONE REALTY GROUP, La Florida, EE.UU.

Más información >> ebp@optiononemiami.com

Fuente: Oportunidades en el mercado inmobiliario en La Florida, EE.UU.

La feria presentará proyectos de inversión y brindará una conferencia con disertantes de referencia en el mercado latinoamericano. Además, dispondrá el VIP Lounge, un espacio para facilitar a los asistentes reuniones con potenciales clientes y asociados. Este espacio, contará con el auspicio de las firmas Deloitte Latco, Knightsbridge Partners y Giuliani, además de los medios SkyLine TV Show y Anuario Inmobiliario.

Expo Real Estate se llevará a cabo los días 19 y 20 de Agosto en el Hilton Hotel de Puerto Madero, en conjunto con el 2º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias.

Más información sobre MIPIM >> www.mipim.com/en/homepage
Más información Expo Real Estate 2010 >> www.exporealestate.com.ar

Fuente: MIPIM promueve la concreción de negocios inmobiliarios en Expo Real Estate

Cronograma
Jornada de Conferencias – Viernes 16 de Julio de 2010
- Acreditaciones: 9 hs
- Apertura: Autoridades del Gobierno Naciona del Uruguay y Municipales: 9 a 10.10 hs
- Radiografía del Mercado Inmobiliario Internacional: 10.10 a 10.40 hs
Arq. Herman Faingenbaum – Director de Cushman & Wakefield
• La situación de las principales economías del mundo y sus implicancias en la inversión inmobiliaria regional.
-Desarrollos Turísticos y Uso Mixto: 10.40 a 11.10 hs
Ing Luís Mirabelli – Vicepresidente Desarrollo de Negocios Sudamérica RCI
• Hotelería, Condo hotel, Tiempo Compartido, Fractional y propiedad Completa
- 1er. Coffee Break & Networking: 11.10 a 11.50 hs
- El mapa de la inversión y desarrollo inmobiliario regional: 11:50 a 13 hs
• Actualidad y perspectivas de los mercados inmobiliarios de la región. La situación por país. Fortalezas, debilidades, amenazas y oportunidades.
• Argentina – Lic Miguel Pato (Ernst & Young Latinoamérica)
• Brasil – Ing Eduardo Rottman
• Paraguay – Victor Gonzáles Acosta (Pte. de Capitalis – Pte. Sheraton Asunción)
- Almuerzo Libre: 13 a 15 hs
- Aspectos legales y tributarios de la inversión interregional: 15 a 15.40 hs
• La situación en Uruguay, implicancias de las inversiones derivadas por agentes extranjeros – John S. Leaman ( Estudio Guyer & Regules – Uruguay)
• Protección jurídica de las inversiones en Punta del Este – Dr Daniel E. Butlow ( Profesor Titular Arquitectura e Ingeniería Legal Univ. Palermo)
- Claves para el desarrollo inmobiliario – Modera Julio Villamide: 15.40 a 16.20 hs
• “Calidad de Construcción y gestión de obras” – Walter Stieglitz – Pte Stieglitz Construcciones.
• Una figura de exportación: fideicomisos al costo y condo hoteles – Cdor Daniel Porcaro – Real Estate Director, PricewaterhouseCoopers Uruguay.
- 2do. Coffee Break & Networking: 16.20 a 17hs
- La innovación en un mercado globalizado Moderador: Armando Pepe: 17 a 17.40 hs
• Desde Chile hacia el mundo: “Lagunas Cristalinas: una revolución en el mercado inmobiliario” (Joaquín Konow V. – Gte Desarrollo Cristal Lagoons Corporation) * Record Guinness al desarrollo con piscina más grande del mundo.
• Del interior de Argentina a Uruguay – (Cdor Horacio Parga – Edisur).
El mercado inmobiliario en Uruguay – Modera José Rozados: 17.40 a 18.40 hs
• Que busca el actual comprador argentino en Punta del Este? – Alejandra Covello – Covello Propiedades
• Análisis de oportunidades de inversión en inmuebles y posibilidades de desarrollo de emprendimientos en forma pormenorizada en Montevideo, Punta del Este, Colonia y nuevas localizaciones emergentes. Luis Polakof – Director Gral Depto. Desarrollo Económico e Integración Regional Intendencia de Montevideo Ramón de Isequilla Real de Azúa – Destino Punta del Este
- Cierre y conclusiones: 18.40 a 19 hs
• “El potencial de la región” – Miguel Pato (Ernst & Young Real Estate)

Sábado 17 de Julio de 2010 9 A 14.30 hs
Study Tour* a tres proyectos: AQUA (Rafael Viñoly) – Arenas del Mar (EDISUR) y Laguna Escondida.
Cierre Study Tour con Almuerzo incluido y Networking en Laguna Escondida, José Ignacio.

Más información >> www.reporteinmobiliario.com/nuke/carpeta/temario_punta_2010_con_horarios.pdf

Fuente: Inversiones Inmobiliarias Regionales, en Punta del Este