Primera Convención de Desarrolladores Inmobiliarios

Empresarios de la construcción privada disertaron el miércoles 3 de junio pasado sobre la situación del sector. Sostienen que los créditos lanzados recientemente por el Gobierno Nacional son bienvenidos pero son necesarias otras alternativas que lleguen a la clase media.

Bajo el título “Situación Actual de la Construcción y Perspectivas de Reactivación del Sector” disertaron el Arq. Jorge Cruces, Gerente de Real Estate IRSA; el Lic. Issel Kiperszmid, Presidente de DyPSA; el Ing. Jorge Hernandez, vocero del Grupo Construya; el Arq. Marcelo Passardi, Presidente de la AEV Santa Fe y el Ing. Moises Altman – Presidente de Altman Construcciones.
Al término de la Convención, las conclusiones fueron presentadas en un almuerzo donde expusieron el Ing. Fernando Esquerro, Presidente de la AEV y el Arq. Damián Tabakman, consultor especializado en real estate.
Uno de los temas centrales de la reunión, giró en torno a la demostración de que la inversión más estable en el país sigue siendo la vivienda. “Los que tienen ahorros ven con buenos ojos invertir en ladrillos, porque con el tiempo demostraron ser un verdadero refugio de valor”, señaló el Arq. Cruces representante de IRSA, al abrir el debate.
Asimismo descartó que “se produzca una ola masiva de ventas que derive en una caída de precios de las propiedades” y marcó como un hecho positivo la continuación de las obras de construcción.
Por su parte, Issel Kiperszmid, de Dypsa dijo que no existe un único escenario económico mundial sino que hay diferentes mercados. Particularmente refiriéndose a la Argentina, señaló que “al no haber financiamiento, no puede existir burbuja inmobiliaria”, por ello la dinámica de nuestro mercado no es comparable a lo que pasó en Estados Unidos o en España.
“Lo que se ve es una ‘ochentización´ del mercado, sin lugar para los megaemprendimientos, con compradores que operan al contado y una oferta mucho más reducida y limitada a los pequeños inversores que impulsan proyectos más chicos”, señaló Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora inmobiliaria Dypsa.
Para los empresarios del sector, es necesario cambiar el escenario y pensar definitivamente en la demanda de la clase media, que es la postergada cuando se habla de acceso a la vivienda. “Si no ocurre algo así y de fondo, más allá de algún plan de créditos que se presente, no habrá mercado para la vivienda” dijo Kiperszmid.
A su turno, el Ing. Hernández, sostuvo que “las empresas que producen insumos para la construcción lo están haciendo al 30% y al 40% de su capacidad, con lo cual hay espacio para producir más”. Esto en referencia a que en un plazo no muy lejano, la gente va a volver a volcar sus ahorros en la construcción generando demanda y normalizando las actividades.
El Ing. Moisés Altman, directivo de la AEV y presidente de Altman Construcciones dijo que hace falta una verdadera política de estado sobre el tema habitacional. En este sentido, señaló que es necesario generar políticas de acceso a la vivienda, “sino el mercado queda limitado solo para los que pueden pagar de contado”.
Sostuvo además que es necesario pensar en el desarrollo de los conglomerados urbanos porque “no nos sentimos bien si tenemos que construir solamente en una zona de la ciudad”. Por último destacó la importancia del crédito ya que actualmente “hay un desequilibrio entre el ingreso del que necesita acceder a la vivienda y el que hoy puede pagarla”.

Créditos Hipotecarios
Esta convención ha tenido una enorme convocatoria, producto de que el sector está atravesando un momento crítico. “En el 2009 el ritmo de la actividad del sector viene cayendo” dijo el Ing. Fernando Esquerro, Presidente de la AEV en el discurso previo al almuerzo inaugural de Batimat Expovivienda. “Por eso hemos recibido con esperanza las últimas medidas del Gobierno, posibilitando la creación de líneas de crédito a efectos de estimular la demanda de vivienda” agregó.
Sin embargo, la tasa del nuevo plan del Banco Hipotecario da como resultado cuotas muy altas, “por eso es necesario generar otras alternativas de crédito que puedan llegar a las más amplias capas de la población” dijo Esquerro. “Es necesario que la cuota pueda adecuarse a la evolución promedio de los salarios para que los créditos sean viables” comentó.
Desde la AEV se vienen impulsando hace tiempo, diversas propuestas que buscan aliviar el enorme déficit habitacional. Se calcula que más de 2.000.000 de familias no pueden acceder a una vivienda. “En ello estamos trabajando y por eso convocamos a los empresarios del sector, para debatir en forma conjunta y proponer algunas soluciones” cerró el encuentro el Presidente de la AEV.
Participaron de la convocatoria el Arq. Daniel Chain, Ministro de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires y empresarios desarrolladores y representantes de diversos sectores economicos como Miguel Camps, Presidente de Argencons y Vicepresidente de la AEV; Roberto Aisenson; Rodolfo Morello de la UOCRA; Mario Vicens de ABA; Alberto Tarasido, Presidente de CRIBA y miembro de la CAC; entre otros. También estuvieron presentes desarrolladores de Santa Fe, Rosario y Córdoba.
A continuación detallamos las conclusiones realizadas por el Lic. Damian Tabakman, titular de Pampa Real Estate y miembro del Consejo Directivo de la Asociación.

Hacia un crédito hipotecario sustentable
En el almuerzo organizado por la Asociación de Empresarios de la Vivienda en el marco de Expovivienda tuve el honor de presentar las conclusiones de la 1ª Convención de Desarrolladores Inmobiliarios de Argentina. Por ser el tema ineludible del momento, en forma central en la Convención se trató la problemática del crédito para la vivienda, que prácticamente no existe en la actualidad y que se considera fundamental para la reactivación de nuestra actividad, que está pasando por un momento crítico. Como es de público conocimiento, y se puede leer en los diarios de la última semana, el mercado inmobiliario está virtualmente paralizado. Se dice que acá no hubo burbuja y que los precios no cayeron, pero no se vende nada ni se inician nuevos proyectos, y consecuentemente el tremendo déficit habitacional que padece nuestro país, no deja de aumentar.
Los préstamos hipotecarios que acaba de lanzar BHN con fondos del Anses son una gota en el océano, y además responden a una lógica extraña: por un lado, para los tomadores la tasa es casi inaccesible (entre el 18 y el 20% anual), mientras que para los inversores, es decir para los futuros jubilados aportantes al Anses, la tasa es muy baja comparada con cualquier otra alternativa de inversión que se podría hacer con esos recursos, básicamente en activos financieros que hoy están muy devaluados. Los más críticos se oponen a que se hagan inversiones con recursos previsionales a esos rendimientos, que se consideran muy bajos o incluso subsidiados, argumentando que solo sirven para beneficiar a los desarrolladores, quienes gracias a estas hipotecas lograrán descargar su stock sin bajar precios ni perder plata, en un negocio que en realidad, fue malo.
Como prueba de la impresionante demanda insatisfecha que hay, se puede ver cómo las sucursales del BHN están atiborradas de gente (300.000 consultas) y, según el flamante director de ese banco Amado Boudou, ya hay 2.000 solicitudes pre-aprobadas a una semana del lanzamiento. Pero lo cierto es que en cualquier lugar del mundo (incluso en los países vecinos), los créditos hipotecarios tienen tasas muy inferiores a éstas, son fijas, en moneda doméstica, y solo así son accesibles para la gente masivamente.
Hoy en día, en los demás bancos locales no hay créditos a largo plazo en pesos y a una tasa fija accesible, que son los únicos préstamos que la gente tomaría sin asumir riesgos inmanejables por una familia tipo. Ello es así básicamente porque la prohibición de indexar los hace inviables. Solo está la experiencia del BHN, que a mi criterio otras entidades no copiarán porque en una o dos décadas, esa tasa que hoy parece alta, será irrisoria.
Lo que se dijo en la Convención, es que como mínimo habría que pensar en replicar en Argentina lo que se hace en el resto de Latinoamérica en materia hipotecaria, sin que haya ninguna necesidad de caer en las malsanas experiencias de los países desarrollados con sus hipotecas sub-prime. En efecto, en Chile y en Méjico por ejemplo, las hipotecas se ajustan por índices (acá sería el CVS) y la tasa real es mucho más baja.

Propuesta de créditos hipotecarios de la AEV
Concretamente la Asociación de Empresarios de la Vivienda está propiciando líneas hipotecarias en pesos al 5% anual fijo. Es muy importante señalar que el esquema se perfecciona con instrumentos que acotan la incertidumbre de los futuros deudores para casos de alteraciones relativas mayores. Sin ello, probablemente la demanda sería débil, pero la cuestión está claramente prevista en el plan.
El ingeniero Altman, uno de los autores de la iniciativa en la cual personalmente estoy colaborando, reconoce antecedentes en propuestas similares de otras instituciones colegas como la CEDU y CAVERA. Se propone que el fondeo inicialmente también provenga del propio Anses. Pero a diferencia de las hipotecas del BHN, lo haría generándose activos que realmente protegerían los intereses de los futuros jubilados, con quienes la entidad previsional tiene obligaciones en pesos y ajustables precisamente por la variación en el nivel de ingresos de la población.
No obstante ello, también podría abrirse el juego a otros inversores individuales o institucionales ávidos por colocar fondos a largo plazo que logren sostener su poder adquisitivo, con una retribución adicional razonable, y con buenas garantías como son las hipotecas. Pero lo cierto es que esquemas de esta naturaleza no coinciden con la postura del gobierno, que se opone a capa y espada a cualquier modalidad de reajuste por inflación a través de índices públicos (si existieran) o privados.
Sin dudas estamos ante una problemática compleja, que no se aborda seriamente en el país desde hace décadas. Pero es de gran importancia teniendo en cuenta que el déficit de viviendas es superior a las 3 millones de unidades. Es patético que en la campaña electoral actual no se haya siquiera bosquejado alguna idea sobre esta cuestión, que tanto angustia a las familias argentinas que no pueden comprarse su propia casa, y en especial a los jóvenes que recién empiezan.
Para cerrar quiero destacar muy especialmente el aporte que en esta materia está haciendo el ingeniero Altman. En la Convención fue el orador de mayor edad y el que más se enfocó en hablar del futuro de nuestra actividad, que solo puede reactivarse (y de su mano reactivar buena parte de la economía argentina que hoy languidece), a través de un verdadero sistema hipotecario. La propuesta no supone ni subsidios ni desgravaciones impositivas, y ello es también muy importante. Simplemente es un plan sustentable. Es hora de oír con atención la voz de la experiencia para poder tener un futuro.

Fuente: AEV, Asociación de Empresarios de la Vivienda
www.aevivienda.org.ar

Publicado por: Alberto Gorbatt