En la crisis: búsqueda de oportunidades
Esa parece ser la fórmula hoy para los negocios inmobiliarios, sobre todo para aquellos mercados que solo lograron crecer a partir de financiación fácil y regalada. Cual es la mirada Europea de las oportunidades en real estate y cual el rol de las ciudades como motor de la recuperación.
El rol activo que comienzan a tomar las entidades financieras como concentradoras de oferta inmobiliaria está en el tapete de la discusión aquí en España. Se teme precisamente que una liquidación masiva de stock de viviendas provenientes de las “adquisiciones” a cambio de deuda que los bancos están asumiendo terminen por arrastrar a una profunda baja del valor inmobiliario de mercado en general. Los bancos y los promotores se encuentran inmersos hoy en España en ásperas y complicadas negociaciones de refinanciación o en última instancia de cual debe ser el valor a considerar para tomar las propiedades en dación de pago.
Los desarrolladores tratan de resistir apelando a la actual caída del Euribor (la tasa de referencia para créditos en Europa) que se situó en mayo en el 1,64 % reduciéndose en más de cuatro puntos con respecto a su valor de octubre cuando se hallaba en 5,512 %. Pero no obstante el crédito para el comprador final aún sigue sin recuperarse e incluso un 25 % por debajo que el año anterior, por ende, los compradores no vuelven al mercado y los desarrolladores ven agotadas sus posibilidades de resistencia entrampados entre deudas y falta de ventas.
La única fórmula para la recuperación del mercado inmobiliario español y europeo en general es que los bancos vuelvan a prestar profusamente dinero. No aparece ninguna otra fórmula alternativa, nadie se atreve siquiera a analizar alguna otra vía, no existe otro camino para la mentalidad inmobiliaria tan arraigada en la última década en Europa.

“Brotes verdes” vs. “aún falta para el piso”
Durante las sesiones de debate de la tarde de la primera jornada Teresa King, CEO de “Realtor Association of Greater Miami and the beaches”, adelantó el último dato de ventas de Miami, afirmó que las ventas en esa localidad de la Florida crecieron un 103 % interanuales en línea con la visión “brote verde”. Mientras que su compatriota Match Creekmore, Vpte. De Stewart Title Guaranty company, aseveró que como producto de la crisis los norteamericanos ya no invierten en real estate fuera de su país, “ni en México, ni en Costa Rica ni en Panamá”, al menos por ahora.
“El mercado de Marbella ha pasado por un tsunami” graficó la reconocida broker de esa localidad de la costa del sol Española, Kristina Szekely. Los valores de las viviendas vacacionales en Marbella en sitios medios cayeron en el orden del 50 %, en localizaciones y productos buenos hasta un 30 %, mientras que aquellas residencias muy exclusivas y en buenas localizaciones no se redujeron en más de un 15 %. Las compras transfronterizas por parte de los británicos explican en gran parte estas bajas, debidos a estar también inmersos en la crisis de financiación a también a otro componente al cual se debe prestar mucha atención al analizar ciertos mercados, el valor de la moneda de origen y el de la localización de la inversión, precisamente en los últimos tiempos la libra se devaluó con relación al euro en alrededor de un 30 %.
Según Carlos Martinez de Promotor de Andalucía podría haber incluso mayor presión sobre los precios hacia la baja debido al stock a liquidar por parte de las entidades financieras y de los propios desarrolladores en función de su necesidad. En el mismo sentido opinó Javier Cremades, Presidente de Cremades & Calvo Sotelo Abogados quien dijo que incluso Caja Madrid admite estar vendiendo por debajo del costo de la construcción. A propósito de este tema el Arq. José Antonio Rodríguez, representante del SIMA en Argentina, Chile y Uruguay ejemplificó que existen unidades en ofertas por parte de bancos con descuentos del orden del 30 % del valor de mercado y que además para aquellos que presentan suficientes garantías de solvencia incluso le ofrecen financiación a condiciones sumamente ventajosas: Euribor + O,4 % (algo así como un 2 % aprox.).
Javier Cremades luego de sostener un contrapunto con el desarrollador inmobiliario Gabriel Fernandez-Alva, sostuvo que España debe trasmitir claramente el mensaje de que hay muy buenas oportunidades de compra con seguridad jurídica a partir de la liquidación de viviendas por parte de promotores y bancos.
El stock a comercializar es diverso y difuso y ante la falta de estadísticas y precisiones los entendidos del negocio estiman que se trataría de un total de entre 1 a 1,5 millones de viviendas, según afirmó Gabriel Fernandez-Alva Director del Grupo Desarrollador Gomendio.
En el debate siguiente acerca de “Los mercados inmobiliarios americanos: situación y oportunidades de negocio”, el vicepresidente de la NAR Ron Phipps, expresó que en el caso de Estados Unidos comienza a verse una estabilización en los precios y una mejoría en las ventas, aunque mantuvo un tono cauteloso y expresó que por ahora son “cuidadosamente optimistas acerca de que lo peor ya pasó″. Mayor énfasis mostró Judith Schumaker, President´s Liaison to Spain que expresó que particularmente en Miami “el mercado poco a poco comienza a repuntar en residencial”. Los ponentes de México, Brasil e Isel Kiperzmind por Argentina explicaron la situación por la que atraviesan cada uno de los mercados inmobiliarios residencial y comercial en sus respectivos países, al responder a la inquietud de una de las moderadoras sobre cual es el producto que presenta mejores oportunidades en cada uno de los mercados Kiperzmind expresó que “en Argentina hay muchísimo por hacer”, destacando que las mejores perspectivas se presentan en la actualidad en el segmento de centros comerciales y hotelería.
El representante del SECOVI de Brasil Celso Petrucci, opinó que en el país verde-amarelho, (que dicho sea de paso es mencionado como uno de los principales mercados a observar en todas las exposiciones) las mejores oportunidades se centran en los segmentos de viviendas de hasta 100 mil dólares destinados a la creciente clase media y media baja brasileña que cuenta con créditos disponible con tasas de entre el 4,5 y el 12 % de interés anual según de que línea y plazo se trate.

Apostar por las ciudades como motor de la recuperación
La conferencia inaugural de segundo día del Global Real Estate Congress , aquí en SIMA, se centro en el papel protagónico de las ciudades como generadoras del crecimiento, para lo cual aparece como una de las mejores herramientas para lograrlo los esquemas de colaboración público-privado, luego de la traza del planeamiento estratégico que impone una necesaria visión con objetivos de largo plazo y consecuente en el tiempo.
Madrid es precisamente un ejemplo paradigmático en este sentido, su impresionante crecimiento y transformación es un producto de una línea de acción y fuertes inversiones sostenidas en el tiempo. Aún hoy inmersa en la crisis y a pesar de ella, resulta encomiable el nivel de cuidado del espacio público urbano y el febril ritmo de algunas obras como el que se puede observar en la transformación de toda el área de la conocida y céntrica Puerta del Sol.
Precisamente, Joaquín Mañoso, Director General Urbanístico de Madrid mostró el proyecto de operación urbanística Castellana-Chamartin. Que involucra un área de 5,6 km. de extensión y 3,2 millones de m2. de suelo urbano. El proyecto contempla una edificabilidad residencial de 1.623.000 m2 y de 1.532.000 m2 para oficinas y otros usos comerciales. En cuanto a envergadura es sólo comparable en Europa al área de La Defense de Paris. La inversión estimada será de 11 mil millones de Euros, de los cuales 3.500 millones serán aportes públicos y 7.500 millones de euros provenientes de inversión privada.
A continuación el intendente de la localidad uruguaya de Maldonado, donde se ubica Punta del Este, Oscar de Los Santos, resumió la actualidad del crecimiento edilicio y de inversiones en esa ciudad, la cual en base al área edificable aprobada durante el 2008 alcanzaría los 405 millones de dólares. Por otra parte comunicó a la audiencia una serie de proyectos estratégicos y de infraestructura planificados para Punta del Este entre los que se destaca el Centro Universitario, el Centro de Convenciones y el Parque Industrial Pan de Azúcar.
El intendente De Los Santos finalizó poniendo énfasis en la necesidad de que Europa conozca este tipo de oportunidades de inversión, exhortando a que vean y analicen la posibilidad de inversiones y negocios no sólo en Punta del Este sino también en la región.
Acto seguido representantes de Cámaras, Empresas y autoridades municipales de Polonia y Hungría, pusieron de manifiesto el importante potencial de crecimiento que presentan ambos mercados en el segmento residencial y de regeneración de áreas urbanas a partir del influjo de inversión asegurada con que cuentan a partir de los fondos de financiación sostenida por su incorporación al área del Euro.
Hacia el mediodía de esta segunda Jornada de conferencias el eminente profesor del IESE José Luis Suárez mostró los resultados de una rigurosa investigación que llevó adelante con el fin de responder a la solicitud de exponer sobre cuales serán los entornos de inversión más atractivos para el sector inmobiliario tras la crisis - “Hot Spots 2011″
Para ello según expresó el Prof. Suarez trató de ponerse en la piel de los inversores, para lo cual estableció 5 variables fundamentales para analizar los entornos de inversión, ellas fueron: a) Variables demográficas b) Macroeconomía c) Riesgo de Cambio d) Seguridad Jurídica y política y e) Movilidad urbana.
Luego de analizar bajo estos parámetros 240 países se obtuvo una preselección de los mejores 39. A la cabeza de este ranking se posicionaron India y China en primero y segundo lugar respectivamente. Chile ocupó el 7° lugar, mientras que Brasil el quinceavo puesto. A la hora de explicar el buen posicionamiento para la inversión por parte de Chile José Luis Suárez citó que cuenta con la ventaja de haber logrado altos niveles de trasparencia y un muy clima empresarial a pesar de contar con el inconveniente de una baja tasa demográfica. Aspecto este último que es precisamente uno de los más valorados para el posicionamiento de Brasil.
Entre los rezagados, pero que en definitiva quedaron incluidos en el ranking de Suárez se encuentra nuestro país en el puesto 29, por delante de Rusia e inmediatamente detrás de Polonia.
El profesor Suárez, aclaró que el ranking refleja la visión desde el punto de vista de la zona Euro y finalizó su alocución haciendo también una referencia a “los brotes verdes” afirmando no haber visto todavía ninguno pero llamando a estar atentos y preparados para cuando seguramente aparezcan.
Finalizando las ponencias de la mañana, Carlos Mateu, director de SueloSolar, expuso minuciosamente una novedosa e ingeniosa oportunidad de negocios que liga la generación de energía eléctrica limpia con la renta del espacio aéreo de propiedades. El sistema es novedoso y para ser factible de llevar adelante hace falta la posibilidad de volcar la producción de energía generada por paneles solares a la red de distribución eléctrica o en su defecto contar con la infraestructura instalada para poder usarla en el propio edificio.
En España el sistema funciona así: el espacio aéreo, la terraza o la cubierta de una vivienda, o cualquier otro tipo de inmueble puede ser rentado para la instalación de paneles solares, obteniéndose aproximadamente un alquiler de entre 2 a 3 euros por m2. Los contratos son de largo plazo y sin riesgo, ya que quienes buscan en alquiler estas superficies (promotores solares) tienen contratos de compra firmados con las compañías distribuidoras de energía eléctrica por 25 años. Una solución ingeniosa que conjuga el cuidado del medio ambiente, con la generación de energía y un nuevo negocio inmobiliario, además de sumar una variable adicional que deberá considerarse a la hora de tasar un inmueble.
En la sesión de la tarde se abordaron recomendaciones para la venta de productos inmobiliarios en períodos de recesión, cuyos aspectos destacados serán tratados en el próximo informe junto con lo que acontezca con la esperada “Subasta Perfecta”, uno de los eventos que ha generado mayor expectativa en este Salón Inmobiliario 2009 y que se pondrá en marcha durante este viernes aquí en Madrid.

Informe de Reporte Inmobiliario
www.reporteinmobiliario.com
29 de mayo de 2009