El cambio de ciclo inmobiliario impone apelar más que nunca al ingenio echando mano incluso a algunas herramientas que no se utilizaban mientras todo iba sobre rieles fácil y rápidamente. Subastas a la inversa, mayor utilización de herramientas on-line y el armado de nuevos servicios para gestión de activos a Bancos.

“No son los más fuertes, ni los más inteligentes quienes sobreviven sino aquellos que se adapten mejor al cambio”.
Charles Darwin

Con esta contundente cita finalizó su conferencia el primer día Kees Hage, Global Real Estate Leader de PWC, Luxemburgo. Es que esta crisis global e inmobiliaria en particular ha provocado la caída de axiomas que eran considerados absolutos sin precedentes para muchas generaciones. El reacomodamiento es doloroso. No es fácil y cuesta sobre todo admitirlo. La resistencia suele aparecer y también la ilusión de una resolución rápida del problema. No obstante, los ciclos se superan y precisamente quienes lo justiprecian en el momento adecuado, sin dramatismos y con decisión son quienes se llevan la mejor parte.

La controversia sobre cómo va a evolucionar el mercado es profunda. Pero lo cierto es que no se sale sin pagar el costo. Para algunos la cuenta ya está saldada para otros todavía lo peor está por venir.

Mientras tanto, ya algunas desarrolladoras optaron por dedicarse casi exclusivamente a la comercialización y realización urgente de sus unidades. Otras incluso ya están armando unidades de negocios para asesorar y brindar el servicio de gestión y comercialización de activos inmobiliarios que abulta peligrosamente las carteras de los bancos por las hipotecas impagas.

Precisamente para comercializar stocks de bancos y desarrolladores que pretendan liquidar rápidamente su stock y hacerse de liquidez, se rescató aquí en el Salón Inmobiliario de Madrid la vieja tradición nacida en holanda de la “Subasta Inversa”. Durante prácticamente toda la jornada del viernes último se llevó adelante lo que se dio en llamar “La Subasta Perfecta”, que apela a iniciarse no a partir de un valor base con pujas hacia el alza sino todo lo contrario, se arranca con un valor techo, el cual va sufriendo descuentos anunciados de viva voz por el martillero hasta que aparezca una oferta. Las rebajas desde el valor inicial tienen un tope mínimo (valor de referencia) a partir del cual se retira el lote ofertado.

En el caso de la subasta realizada en el Salón Inmobiliario, el valor de referencia de cada inmueble fue refrendado mediante acta notarial antes del evento, pero sin embargo Jorge Zanoletty, Presidente de la empresa Tulipp quien fue el encargado de conducir la subasta, introdujo una modificación: se permitió ir algo más por debajo de ese valor con el fin de hacer la contrapuesta al vendedor. Pero en este caso sólo se concretaría la operación si el vendedor finalmente aceptara la contrapuesta. En estos casos se trataría de una oferta condicional, que no obligaría al vendedor ya que supera el límite impuesto por él. El ofertarte debía depositar un pago a cuenta o ad referéndum en el caso condicional mediante un cheque del 1 % del valor de la oferta.
La subasta contemplaba 125 propiedades, compuesta de terrenos, hoteles, edificios de estacionamientos, obras paralizadas, viviendas unifamiliares, dúplex y departamentos tanto usados, como nuevos y también en construcción, localizados tanto en Madrid como en otras ciudades de España y también de Portugal.

Pero, como reflejo de la crisis y la falta de cultura de compra mediante esta metodología, y la heterogeneidad de locaciones y tipologías, entre otras cosas, luego de más de 6 horas de duración del remate, según trascendió, sólo se recibieron 4 ofertas condicionadas por debajo del valor de referencia.

Por contrapartida, lo que sí llamaba la atención en la tarde del último viernes, eran las colas de gente frente a los stands de las inmobiliarias-desarrolladoras. Pero no en todos. Sólo aquellos que publicitaban descuentos eran los que congregaban una importante cantidad de interesados. Realmente algo digno de asombro.

Los puntos de promoción de ofertas de segunda residencia, contrastaban con el escenario de largas filas frente a los mostradores de las empresas que ofrecían rebajas de unidades en desarrollos destinados a vivienda de primera residencia. Este contrapunto tal vez, sea el más fiel espejo de la situación inmobiliaria, no sólo aquí en España sino también a nivel mundial: los inversores escasean y sólo aparecen frente a verdaderas oportunidades, sino brillan por su ausencia. Si está, como siempre, el usuario final, el que necesita el servicio que le brinda la vivienda para su propio uso. Ese sigue siendo fiel, siempre y cuando se le abra la puerta de la financiación para participar y en estos momentos se lo tiente también por precio.

LAS HERRAMIENTAS INMOBILIARIAS ON-LINE

Durante las conferencias Dominique Cerri, Directiva de EnOrmo, un buscador on-line internacional con más de 9 millones de propiedades en todo el mundo, incluso de Argentina, disertó acerca de cómo utilizar no sólo los buscadores sino la aplicación de otros sitios web con herramientas interactivas útiles, sitios de información y las redes como facebook.

Que la web es cada vez más utilizada para búsquedas inmobiliarias no es novedad, tampoco la multitud de buscadores de inmuebles que aparecen en el mundo, por eso también están surgiendo páginas que buscan segmentar por oferta o bien también por demanda. Dentro de estos últimos en el Salón existía un novedoso servicio que se aprovechó doblemente de la crisis o mejor dicho de dos crisis diferentes: divorcio y exceso de stock de viviendas a la venta.

Valiéndose de ello, Separadosincasa.com, ofrece a quienes se divorcian la posibilidad de acceder a una vivienda, incluso amoblada, sin pagar nada durante el primer año donde no sólo se complica la vida sentimental sino también la económica. Para acceder a este inmueble, el comprador escriturará desde el primer momento la vivienda. Por un año no tiene que abonar cantidad alguna. Esto incluye, los impuestos, los gastos de escrituración, y un año de hipoteca. A la firma de esta escritura el adquiriente de la vivienda, suscribe, al menos, una deuda: con la entidad financiera. Pero, si con eso no alcanza para la compra, el desarrollador se compromete a financiar el resto hasta un límite prefijado.

Como se ve, también en las crisis, aparecen aquellos que se animan a ofrecer cosas diferentes que resulten beneficiosas para todos, como en este caso tanto para los creadores que ya recibieron 3.000 pedidos, para quienes se separan y requieren rápidamente mudarse y dilatar el gasto que ello involucra y para el desarrollador que necesita vender.

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Lunes 1º de Junio de 2009